Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen (Teil I einer Reihe aus 11 Beiträgen)

Alle Vorteile eines Controllingsystems für Immobilienunternehmen aufzulisten, würde den Rahmen einer Artikelreihe sprengen. Die wichtigsten seien jedoch genannt: Immobilienwirtschaftliches Controlling systematisiert das gesamte Unternehmensgeschehen. Immobilienwirtschaftliches Controlling koordiniert alle Führungsteilsysteme, insbesondere Planung und Kontrolle. Immobilienwirtschaftliches Controlling fundiert Entscheidungen und hilft damit, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Immobilienwirtschaftliches Controlling trägt dazu bei, in der Jahresabschlussprüfung Bestnoten hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und den Kriterien des § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz zu erreichen sowie die Anforderungen der Corporate Governance zu erfüllen. Immobilienwirtschaftliches Controlling stellt die vom Gesetz geforderte Zukunftsorientierung des Risiko-Managements – auch verfahrensrechtlich - sicher. Last but not least spart immobilienwirtschaftliches Controlling Geld, indem es die Darlehenszinssätze durch ein verbessertes Rating verringert! Ziel dieser Abhandlung ist es, eine einheitliche, sowohl theoretisch fundierte als auch praxisorientierte und – bewährte Controlling-Konzeption für die Immobilienwirtschaft darzustellen. Ein kurzer Überblick über wichtige Personen und Modelle der Controlling-Forschung bildet das theoretische Fundament. Fällt der Blick auf die Funktionen des Controlling in der Immobilienwirtschaft, wird klar, dass allein die Benennung der hier zum Einsatz kommenden Instrumente zu kurz greift.

Weniger die Benennung, als vielmehr die konkrete Ausgestaltung der Instrumente und hier vor allem deren Integrations-, Koordinations- bzw. Zielorientierung scheint von Belang. Portfoliomanagementsystem ist eben nicht gleich Portfoliomanagementsystem; Bilanz-, Wirtschafts- und Finanzplanung ist nicht gleich Bilanz-, Wirtschafts- und Finanzplanung. Einige immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente werden daher genauer vorgestellt und ihre jeweilige Controlling-Funktion herausgearbeitet. Wie die Einführung eines Controllingsystems die Ratingnote eines Immobilienunternehmens verbessert, soll die Darstellung des Controlling in der Immobilienwirtschaft abrunden.

Die Beschäftigung mit Controlling wirft unweigerlich Fragen auf. Was steckt hinter dem Begriff Controlling? Welche Bereiche sind hiervon überhaupt betroffen, welche Instrumente sollen zum Tragen kommen und wie sind die einzelnen Instrumente aufeinander abzustimmen? Diese Fragen versucht u.a. die Controlling-Forschung zu beantworten. Branchenunabhängig wird hier an Philosophien, Modellen und Systemen gearbeitet.

Tatsache ist, dass auch innerhalb der Controlling-Forschung widerstreitende Ansichten über Definitionen und Begrifflichkeiten bestehen. Der Versuch einer Konsensbildung innerhalb der scientific community (vgl. Küpper, Hans-Ulrich, Weber, Jürgen und Zünd, Andre 1990, S. 281 ff.) blieb ohne spürbare Konsequenz (vgl. Weber, Jürgen und Schäffer, Utz 2000, S. 109 ff.). Der wissenschaftliche Diskurs um eine einheitliche Definition entzündet sich vor allem an der Problematik, dass die verwendeten Controlling-Funktionen keine Abgrenzung von bereits etablierten betriebswirtschaftlichen Fachbereichen erlauben.

Wenn z.B. die Informationsversorgung nun als Controlling-Funktion reklamiert wird, obwohl sie gemeinhin als Funktion des traditionellen Rechnungswesens gilt, sehen sich die Vertreter des Rechnungswesens Usurpationstendenzen ausgesetzt. Ähnliche Gefühle mögen die Vertreter des Fachbereichs Organisation hegen, wenn nun die Koordinationsfunktion als Begründung für die Eigenständigkeit des Controlling bemüht wird, obwohl diese als theoretische Fundierung in der Organisationstheorie seit langem etabliert ist.

Der wissenschaftliche Streit um Begrifflichkeiten und Definitionen zum Zwecke der Abgrenzung von anderen Fachbereichen ist für die immobilienwirtschaftliche Praxis jedoch gänzlich unerheblich. Entscheidend ist vielmehr, aus der Controlling-Forschung ein plausibles und für Wohnungs- und Immobilienunternehmen taugliches Modell abzuleiten, das in der Lage ist, folgende Problempunkte zu lösen.

1. fehlende klare Definition von Controlling,
2. fehlende immobilienwirtschaftliche Controlling-Konzeption,
3. fehlende integrierte immobilienwirtschaftliche Gesamtlösung und -system,
4. fehlende integrierte Antwort auf verschärfte gesetzliche Anforderungen an die Zukunftsfähigkeit von Wohnungs- und Immobilienunternehmen (KonTraG, HGrG, Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, Corporate Governance etc.),
5. fehlende Antworten auf erschwerte Finanzbedarfsdeckung (Basel II und III),
6. fehlende Kenntnis darüber, wie Controlling die Aspekte 4 und 5 beeinflusst.

A  Theoretische Grundlagen des Controlling

Um den Begriff Controlling richtig erfassen zu können, lohnt ein Blick in die theoretischen Grundlagen. „Es gibt nichts Praktischeres als eine gute Theorie“ (Kurt Lewin 1951, S. 169).

I  Controlling-Forschung - Zitationsanalyse

Zur Ableitung eines für Wohnungs- und Immobilienunternehmen geeigneten Modells sind die in der Controlling-Forschung etablierten und theoretisch fundierten Konzeptionen zu untersuchen. Nun hat sich seit Einrichtung des ersten Controlling-Lehrstuhls 1973 mit der Berufung von Péter Horváth an die Technische Universität Darmstadt einiges getan. Eine Analyse aus dem Jahr 2004 identifiziert im deutschsprachigen Raum allein an den Universitäten 72 Controlling-Lehrstühle (vgl. Binder, Christoph und Schäffer, Utz 2005, S. 16).

	Abbildung 1: Entwicklung der Anzahl deutschsprachiger Controllinglehrstühle (Uni)

Wie lässt sich nun aus dieser Masse der Controlling-Philosophien und -Konzeptionen eine herrschende Meinung bzw. ein vorherrschendes Modell extrahieren? Da Professoren ihre Controlling-Sichtweisen in Fachzeitschriften veröffentlichen und ihre Sichtweisen von anderen Lehrstuhlinhabern aufgegriffen, diskutiert und weiter verarbeitet werden, kann die Anzahl der Zitationen einen ersten Anhaltspunkt bieten.

Eine Analyse der Zitationen zu Controlling-Themen in wissenschaftlichen Fachzeitschriften (ZfB, ZfbF, BFuP, DBW, DU und ZP) im Zeitraum von 1990 bis 2003 zeigt Küpper als einzigen Autor, der in allen sechs Zeitschriften zu den Meistzitierten gehört (vgl. Schäffer, Utz, Binder, Christoph und Gmür, Markus 2006, S. 406). Addiert man alle Zitationen in den angeführten sechs Fachzeitschriften, belegen Küpper, Horvath und Weber die Plätze 1 bis 3 (vgl. Schäffer, Utz, Binder, Christoph und Gmür, Markus 2006, S. 407).

Hinsichtlich der vorherrschenden Controlling-Sichtweise erscheint es legitim, sich auf die Analyse der Controlling-Konzeptionen von Küpper, Horvath und Weber zu beschränken. Einen zusätzlichen Ansatzpunkt kann die Entwicklungsgeschichte des Controlling liefern. [...]


Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

• Controlling-Konzeption / -Instrumente (Teil II)
  
• Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente (Teil III)
  
• Segmentierung des Wohnungsbestandes (Teil IV)
• Analyse der Handlungsempfehlungen (Teil V)
• Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung (Teil VI)
• Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement (Teil VII) 
• Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem (Teil VIII)
• Controlling und Ratingverbesserung (Teil IX)
  
• Rating-Kriterien (Teil X) 
• Rating nach Basel III (Teil XI)
  
  

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letzte Änderung D.P.D. am 05.09.2019 Autor(en):  Dr. Peter Dietrich

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Der Autor:

	Herr Dr. Peter Dietrich Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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