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Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen (Teil 1 von 11)

(Teil I einer Reihe aus 11 Beiträgen)

Dr. Peter Dietrich
Alle Vorteile eines Controllingsystems für Immobilienunternehmen aufzulisten, würde den Rahmen einer Artikelreihe sprengen. Die wichtigsten seien jedoch genannt:
  • Immobilienwirtschaftliches Controlling systematisiert das gesamte Unternehmensgeschehen. 
  • Immobilienwirtschaftliches Controlling koordiniert alle Führungsteilsysteme, insbesondere Planung und Kontrolle. 
  • Immobilienwirtschaftliches Controlling fundiert Entscheidungen und hilft damit, kostspielige Fehler zu vermeiden.
  • Immobilienwirtschaftliches Controlling trägt dazu bei, in der Jahresabschlussprüfung Bestnoten hinsichtlich der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und den Kriterien des § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz zu erreichen sowie die Anforderungen der Corporate Governance zu erfüllen. 
  • Immobilienwirtschaftliches Controlling stellt die vom Gesetz geforderte Zukunftsorientierung des Risiko-Managements – auch verfahrensrechtlich - sicher. 
  • Last but not least spart immobilienwirtschaftliches Controlling Geld, indem es die Darlehenszinssätze durch ein verbessertes Rating verringert!

Ziel dieser Abhandlung ist es, eine einheitliche, sowohl theoretisch fundierte als auch praxisorientierte und bewährte Controlling-Konzeption für die Immobilienwirtschaft darzustellen. Ein kurzer Überblick über wichtige Personen und Modelle der Controlling-Forschung bildet das theoretische Fundament. Fällt der Blick auf die Funktionen des Controllings in der Immobilienwirtschaft, wird klar, dass allein die Benennung der hier zum Einsatz kommenden Instrumente zu kurz greift.

Der wissenschaftliche Streit um Begrifflichkeiten und Definitionen des Controllings zum Zweck der Abgrenzung von anderen Fachbereichen ist für die immobilienwirtschaftliche Praxis gänzlich unerheblich. Entscheiden ist vielmehr, aus der Controlling-Forschung ein plausibles, für Wohnungs- und Immobilienunternehmen taugliches Modell abzuleiten, das in der Lage ist, folgende Problempunkte zu lösen:
  1. Fehlende klare Definition von Controlling,
  2. fehlende immobilienwirtschaftliche Konzeption,
  3. fehlende integrierte immobilienwirtschaftliche Gesamtlösung und -system,
  4. fehlende integrierte Antwort auf verschärfte gesetzliche Anforderungen an die Zukunftsfähigkeit von Immobilienunternehmen (KonTraG, HGrG, Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, Corporate Governance etc.),
  5. fehlende Antwort auf erschwerte Finanzbedarfsfdeckung (Basel II und Basel III),
  6. fehlende Kenntnis darüber, wie Controlling die Punkte 4 und 5 beeinflusst.


A  Theoretische Grundlagen des Controlling

Um den Begriff Controlling richtig erfassen zu können, lohnt ein Blick in die theoretischen Grundlagen. "Es gibt nichts Praktischeres als eine gute Theorie" (Kurt Lewin 1951, S. 169).

I  Controlling-Forschung - Zitationsanalyse

Zur Ableitung eines für Wohnungs- und Immobilienunternehmen geeigneten Modells sind die in der Controlling-Forschung etablierten und theoretisch fundierten Konzeptionen zu untersuchen. Nun hat sich seit Einrichtung des ersten Controlling-Lehrstuhls 1973 mit der Berufung von Péter Horváth an die Technische Universität Darmstadt einiges getan. Eine Analyse aus dem Jahr 2004 identifiziert im deutschsprachigen Raum allein an den Universitäten 72 Controlling-Lehrstühle (vgl. Binder, Christoph und Schäffer, Utz 2005, S. 16).

Dietrich-Controllinglehrstuehle.png
Abbildung 1: Entwicklung der Anzahl deutschsprachiger Controllinglehrstühle (Uni)

Wie lässt sich nun aus dieser Masse der Controlling-Philosophien und -Konzeptionen eine herrschende Meinung bzw. ein vorherrschendes Modell extrahieren? Da Professoren ihre Controlling-Sichtweisen in Fachzeitschriften veröffentlichen und ihre Sichtweisen von anderen Lehrstuhlinhabern aufgegriffen, diskutiert und weiter verarbeitet werden, kann die Anzahl der Zitationen einen ersten Anhaltspunkt bieten.

Eine Analyse der Zitationen zu Controlling-Themen in wissenschaftlichen Fachzeitschriften (ZfB, ZfbF, BFuP, DBW, DU und ZP) im Zeitraum von 1990 bis 2003 zeigt Küpper als einzigen Autor, der in allen sechs Zeitschriften zu den Meistzitierten gehört (vgl. Schäffer, Utz, Binder, Christoph und Gmür, Markus 2006, S. 406). Addiert man alle Zitationen in den angeführten sechs Fachzeitschriften, belegen Küpper, Horvath und Weber die Plätze 1 bis 3 (vgl. Schäffer, Utz, Binder, Christoph und Gmür, Markus 2006, S. 407).

Hinsichtlich der vorherrschenden Controlling-Sichtweise erscheint es legitim, sich auf die Analyse der Controlling-Konzeptionen von Küpper, Horvath und Weber zu beschränken. Einen zusätzlichen Ansatzpunkt kann die Entwicklungsgeschichte des Controlling liefern. (Download des vollstänigen Artikels als PDF). 

Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

Teil 1: Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen
Teil 2: Controlling-Konzeption / -Instrumente 
Teil 3: Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente
Teil 4: Segmentierung des Wohnungsbestandes
Teil 5: Analyse der Handlungsempfehlungen
Teil 6: Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung
Teil 7: Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement
Teil 8: Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem
Teil 9: Controlling und Ratingverbesserung
Teil 10: Rating-Kriterien
Teil 11: Rating nach Basel III


Download des vollständigen Beitrages: Controlling in der Immobilienwirtschaft - Theoretische Grundlagen



letzte Änderung D.P.D. am 27.10.2025
Autor:  Dr. Peter Dietrich


Autor:in
Herr Dr. Peter Dietrich
Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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