Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung (Teil VI aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III )

Abbildung 2: Auswirkungen einer Modernisierung auf unterschiedliche Bestandteile der Unternehmensplanung

Die Unternehmensplanung ist so auszugestalten, dass die einzelnen Positionen sowohl mit Absolutwerten beplant werden als auch durch Eingabe von Prozentangaben im Zeitablauf verändert werden können. Die Möglichkeit, mit Absolutwerten planen zu können, ist vor allem bei den im Portfoliomanagement behandelten immobilienwirtschaftlichen Kernprozessen vorteilhaft. Hier liegen meist konkrete Plandaten für zukünftige Maßnahmen vor:

• Neubau
• Instandhaltung
• Modernisierung
• Veräußerung
• Abriss
• Neuvermietung
• Mieterhöhung

Für eine Modernisierungsmaßnahme sind die Absolutwerte daher so umfänglich zu planen, dass alle mit der Modernisierung im Zusammenhang stehenden Aspekte vom integrierten Planungssystem automatisch Berücksichtigung finden können. Analoges gilt für alle genannten Kernprozesse. 

Ein erster Planlauf aller angedachten Maßnahmen zeigt auf, ob die geplanten Investitionen aus dem operativen Geschäft zu finanzieren sind. Falls nicht, ist der Fremdkapitalbedarf über die integrierten, nach Bilanzpositionen gegliederten Darlehenspläne zu berücksichtigen. 

In der integrierten Bilanz, Wirtschafts- und Finanzplanung zeigen sich die Auswirkungen der geplanten Maßnahmen auf das zukünftige Unternehmensgeschehen und diese berücksichtigt dabei zu erbringende Zins- und Tilgungsleistungen für Altdarlehen, Sondertilgungen, Neuvalutierungen, zu zahlende Steuern, alte kurzfristige Verbindlichkeiten, die zurückbezahlt werden müssen, die Werthaltigkeit der kurzfristigen Forderungen bzw. deren Ausfall, die gesamten derzeitigen Mieteinnahmen, Mieterhöhungen zukünftiger Perioden, Personalausfälle, unvorhergesehene Ausgaben (z. B. Altlasten) etc. Wie bereits angeführt, ist niemand in der Lage, all diese Auswirkungen gedanklich vorwegzunehmen. Nur integrierte Systeme fördern die Auswirkungen einzelner geplanter Maßnahmen durch die Verknüpfung mit den übrigen wirtschaftlichen und geldrechnungsmäßigen Tatbeständen ans Licht. Bildlich gesprochen verändert das „Drehen an einer Schraube“ innerhalb systemisch integrierter Daten alles. Eine geplante Maßnahme verändert die Ergebnisse aller Bestandteile der integrierten immobilienwirtschaftlichen Unternehmensplanung.

Vielfältige Simulationen unterschiedlicher Maßnahmen ermöglichen daher die Konkretisierung der Planung.

Controlling-Funktion der immobilienwirtschaftlichen Unternehmensplanung

Alle oben genannten Pläne nehmen Informations-, Planungs-, Kontroll-, Reflexions- und Koordinationsfunktionen wahr. Die zentrale Bedeutung der integrierten Unternehmensplanung für das Controlling wird deutlich, wenn man sich die koordinierende Wirkung auf andere Führungsteilsysteme vor Augen führt.