Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente (Teil III aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III)

Um unternehmerische Entscheidungen überhaupt treffen zu können, müssen belastbare Informationen vorliegen. Immobilienwirtschaftliche Informationssysteme speisen sich aus internen und externen Daten. Die internen Daten liefert das Rechnungswesen. Bei den externen Daten wird primär auf demographische Daten und Marktdaten abgestellt.

Rechnungswesendaten 

Interne Rechnungswesendaten (Buchführung, Kosten- und Leistungsrechnung etc.) sind der Kern des immobilienwirtschaftlichen Informationssystems. Aus den Ist-Daten lassen sich umfangreiche Auswertungen und Kennzahlen generieren. Gleichzeitig bilden sie die Basis für die Planung. 

 
Abbildung 24: Finanzwirtschaftliche Auswertung 

Obige finanzwirtschaftliche Auswertung vergleicht die Leistungen aus der Bestandsbewirtschaftung mit den angefallenen Kosten der Leistungserstellung. Dazu werden dem durchschnittlichen jährlichen Mietertrag die angefallenen Kosten für Zins/ Tilgung, für Verwaltung und für Modernisierung und Instandhaltung gegenüber gestellt. 
Hier wird beispielhaft deutlich, dass die hohen Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen weitgehend eigenfinanziert sind. Der Kapitaldienst ist vergleichweise niedrig. Aus dem operativen Geschäft der Bestandsverwaltung wird trotz hoher Modernisierungs- und Instandhaltungskosten mit 2,74 €/ m² eine Umsatzrendite von 4,43% erwirtschaftet.

Spartenerfolgsrechnung und BAB stellen weitere wichtige Auswertungen der Rechnungswesendaten dar. Die Spartenerfolgsrechnung verteilt direkt zurechenbare Aufwendungen und Erträge auf die jeweiligen Geschäftsbereiche. Nicht direkt zuordenbare Gemeinkosten werden nicht verteilt, sondern bleiben in Anlehnung an die Deckungsbeitragsrechnung als eigenständiger Kostenblock bestehen. Diese Darstellung verdeutlicht, in welchem Ausmaß die einzelnen Geschäftsbereiche zur Deckung des Gemeinkostenblocks und darüber hinaus zum Ergebnis beitragen.


Abbildung 25: Beispielhafte Spartenerfolgsrechnung


Mit Hilfe des BAB erfolgt dann die Zuordnung der Gemeinkosten zu den entsprechenden Geschäftsbereichen (Kostenträger). Bei der Kostenzuordnung kommen Verteilungsschlüssel (Mengen- oder Wertschlüssel) zum Einsatz.


Abbildung 26: Beispielhafter BAB


Mieterzufriedenheitsdaten

Daten zur Mieterzufriedenheit liefern Aussagen darüber, ob Unternehmensziele (Produkt-/ Mieter-/ Mietenpolitik/ Bestandsentwicklungs- und Portfoliopolitik) richtig gesetzt sind, sprich ob sich die Unternehmensziele an den Mietern als Kunden orientieren oder ob deren Vorstellungen außer Acht bleiben.

Grundvoraussetzung einer intensiven Beschäftigung mit der Mieterzufriedenheit ist die Einsicht, dass ein Objekt (Haus, Wohnung) für sich allein noch keinen Wert generiert. Eine jüngere Dissertation zum Thema Kundenbindung und -loyalität in der Bestandsbewirtschaftung formuliert diesen Zusammenhang folgendermaßen: „Das weit verbreitete Verständnis der Immobilie als zentrale Wertgröße wird zunehmend durch die Erkenntnis, dass Mieter aufgrund ihrer kontinuierlichen Mietzahlungen diesen Wert erst schaffen und den Erfolg eines Wohnungsunternehmens sichern, abgelöst“ (Sperl, Friederike 2009, S. 3).

Folgt man dieser Sichtweise, erhebt sich die Frage nach den Ursachen der Kundenzufriedenheit. Zu berücksichtigen ist hier die Erkenntnis, dass echte Kundenbindung nicht nur durch das Produkt „Wohnung“, sondern auch durch angrenzende Aspekte geschaffen wird. Bei den angrenzenden Aspekten sind vor allem das Wohnumfeld, die Leistung der externen Handwerker/ Hausmeister sowie der Vermieter selbst zu nennen. Der zur Anwendung kommenden Fragebogen zur Untersuchungen der Mieterzufriedenheit sollte diese Zusammenhänge beinhalten. Nur dann kann bei der Auswertung mit Hilfe eines linearen Regressionsmodells überprüft werden, ob die Gesamtzufriedenheit durch die Zufriedenheit mit Wohnumfeld (Haus/ Umgebung/ Nachbarschaft), die Zufriedenheit mit Hausmeister/ Regiebetrieb/ Handwerkern und die Zufriedenheit mit dem Vermieter erklärt wird und wie stark dieser Erklärungswert im Einzelnen ist. [...]


Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

• Theoretische Grundlagen (Teil I)
• Controlling-Konzeption / -Instrumente (Teil II)
  
• Segmentierung des Wohnungsbestandes (Teil IV)
• Analyse der Handlungsempfehlungen (Teil V)
• Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung (Teil VI)
• Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement (Teil VII) 
• Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem (Teil VIII)
• Controlling und Ratingverbesserung (Teil IX)
  
• Rating-Kriterien (Teil X) 
• Rating nach Basel III (Teil XI)
  
  

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letzte Änderung P.D. am 05.09.2019 Autor(en):  Dr. Peter Dietrich

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Der Autor:

	Dr. Peter Dietrich Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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