Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement (Teil VII aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III )

Die Errichtung eines Risikofrüherkennungs- bzw. Risikomanagementsystems ist ausdrücklich in § 91 Abs. 2 AktG geregelt. Der Gesetzgeber geht aber davon aus, dass diese Regelung nicht nur für Aktiengesellschaften gelten soll, sondern auch Ausstrahlungswirkung auf den Pfl ichtenrahmen anderer Gesellschaftsformen hat. So haben Vorstände einer Genossenschaft die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters anzuwenden (§ 34 Abs. 1 GenG).

Vorstandsmitglieder, die ihre Pfl ichten verletzen, sind der Genossenschaft zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens als Gesamtschuldner verpflichtet (§ 34 Abs. 2 GenG). Geschäftsführer einer GmbH haben die Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmannes anzuwenden (§ 43 GmbHG). Geschäftsführer, die ihre Obliegenheiten verletzen, haften der Gesellschaft solidarisch für den entstehenden Schaden (§ 43 Abs. 2 GmbHG).
Aus rechtlicher Sicht wird nicht nur auf das Vorhandensein eines Risikomanagementsystems, sondern auch auf die jeweilige Ausgestaltung abgestellt. So ist beispielsweise die Verwendung von Kennzahlen der Vorperiode im Risikofrüherkennungssystem nicht zukunftsorientiert. Genauso wenig erfüllt ein System ohne Dokumentation und ohne engmaschiges Berichtswesen die gesetzlichen Anforderungen.

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Abbildung 1: Mögliche risikobehaftete Organisations- und Beobachtungsbereiche
Mit dem immobilienwirtschaftlichen Risikomanagementsystem wird versucht, Risiken systemisch zu begegnen. Risiken sind als Möglichkeit ungünstiger, zukünftiger Entwicklungen definiert. Um Risiken systemisch begegnen zu können, sind sie zu identifizieren, zu systematisieren und zu bewerten. Zur Identifizierung von Risiken werden in einem ersten Schritt alle Organisationsbereiche erfasst, die einerseits Risikopotenziale für Immobilienunternehmen bergen und andererseits wesentlich für die zukünftige Entwicklung sind. 

Um die Risiken systematisieren zu können, werden alle als wesentlich identifizierten Risiken nach Beobachtungsbereichen gegliedert. Die Gliederung der Beobachtungsbereiche richtet sich wiederum nach den Verantwortungsbereichen innerhalb der Organisationsstruktur des Unternehmens. Die Bewertung der Risiken erfolgt risikoindividuell nach der zu erwartenden Schadenshöhe und der Eintrittswahrscheinlichkeit.

Risiken lassen sich meist schon in ihrer Entstehungsphase an sogenannten Indikatoren erkennen. Risikoindikatoren bezeichnen Tatbestände, die auf ein Risiko schließen lassen. Beispielsweise lässt im Bereich Bestandsbewirtschaftung eine bestimmte Belegungsstruktur auf steigende Mietausfälle und somit auf eine sinkende Ertragslage für das Immobilienunternehmen schließen. Aufgabe des Risikomanagements ist letztlich die Handhabung von Risiken. Um das Ziel einer effizienten Handhabung der Risiken zu erreichen, sind darauf abgestimmte Reaktionen, Maßnahmen und Handlungsweisen zu entwickeln. Ein die Kriterien des Qualitätsmanagements DIN ISO 9001:2000 berücksichtigender Systemaufbau des Risikomanagements integriert Risikofrühwarnsystem, Internes Kontrollsystem, Risikocontrolling und Risikoreporting.

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Abbildung 2: Instrumente des Risikomanagementsystems
1. Internes Kontrollsystem
Das Interne Kontrollsystem (IKS) beinhaltet z.B. folgende organisatorische Regelungen:
  • Funktionstrennung nach Verantwortlichkeiten
  • Vier-Augen-Prinzip
  • Unterschriftsregelungen
  • Zuordnung von Wertgrenzen
  • Verteilung von EDV-Zugriffsrechten
  • Prozessbeschreibungen zu Arbeitsabläufen
  • Stellenbeschreibungen
  • Arbeits- und Dienstanweisungen
  • Belegwesen etc.

Darüber hinaus werden innerhalb der Internen Revision regelmäßig Teilbereiche des Unternehmens analysiert und bewertet. In diesem Zusammenhang ist die Ausarbeitung eines Prüfungsplanes notwendig, da beispielsweise eine regelmäßige Kassenprüfung allein den Anforderungen nicht genügen kann. Dazu ist entweder von der Geschäftsführung oder von den beauftragten externen Prüfern ein Innenrevisionsplan aufzustellen. Auch die Tiefe der Prüfung ist von Relevanz. Um den fachlichen Anforderungen zu genügen, sind hier unabhängige Sonderprüfungen durch externe Prüfer oder durch Verbände anzuraten. [...]



Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:



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letzte Änderung P.D. am 05.09.2019
Autor(en):  Dr. Peter Dietrich

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Der Autor:
Dr. Peter Dietrich
Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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