Segmentierung des Wohnungsbestandes (Teil 4 aus Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III )

Dr. Peter Dietrich

Segmentierung des Wohnungsbestandes


1. Vermietungserfolg

Der Vermietungserfolg bemisst sich nach Nettokaltmiete und Leerstandsdauer. Für die Leerstandsdauer ist die durchschnittliche Leerstandsdauer (in Tagen) innerhalb der letzten 12 Monate maßgeblich.

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Abbildung 1: Beispielhafte Klassenbildung bei Objektmiete / Leerstand

Die Kategorisierung des Vermietungserfolgs (in Klasse A, B, C, D, E) ergibt sich aus der gewichteten Summe der bei Nettokaltmiete und Leerstandsdauer vergebenen Punkte. Der Vermietungserfolg verteilt sich im angeführten Bestandsbeispiel wie folgt:


vermietungserfolgsklassen-44.jpg
Abbildung 2: Beispielhafte Vermietungserfolgsklassen


2. Mikrostandortqualität

Die Mikrostandortqualität bestimmt sich jeweils auf Objektebene aus den in Tabellenform wiedergegebenen Einzelfaktoren.

Faktoren Beschreibung
Bebauung Anzahl Geschosse pro Objekt, Erdgeschoss wird mitgezählt, ausgebautes DG nicht
Parkplätze Anzahl der Parkmöglichkeiten in Garagen/ Stellplätzen bzw. auf den Straßen
Wohnumfeld Grün- und Hofflächen in unmittelbarer Nähe bzw. im direkten Sichtbereich
Nachbarschaft Konfliktfreiheit, Bekanntheit und Unterstützung in Hausgemeinschaft/ Nachbarschaft
Image Beliebtheit des Wohnquartiers
Migrantenanteil Anteil der nicht integrierten ausländischen Mieter im Objekt in %
Umweltqualität Belästigung durch Lärm, Geruch und Dreck z.B. durch verkehrsreiche Straße, Straßenbahn, Disco,
lärmintensives Gewerbe, Gaststätte, Fleischerei, Tankstelle
Infrastruktur in fußläufiger Entfernung vorhandene Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten

Abbildung 3: Klassenbildung Mikrostandortqualität

Die Bestandsobjekte verfügen im Beispiel über nachfolgend dargestellte Mikrostandortqualität.

Mikrostandortklassen-46.jpg
Abbildung 4: Beispielhafte Mikrostandortklassen

3. Baulicher Zustand

Innerhalb der Kategorie "Baulicher Zustand" können Einzelmerkmale zusammengefasst werden, die einerseits den baulichen Zustand des Objekts bewerten, andererseits aber auch die Ausstattung der Wohnungen betreffen. Kofner et. al. schlagen für die Bewertung des Objektstandards folgende 7 Einzelmerkmale vor (vgl. Kofner, Stefan, Kook, Heiner und Sydow, Manfred 2001a, S. 48):
  • Dach
  • Fenster / Türen
  • Fassade
  • Balkon
  • Treppenhaus
  • Heizung
  • Bad.

Bei den Merkmalen Dach, Fenster / Türen, Fassade und Treppenhaus wird allein der bauliche Zustand bewertet, während bei den Merkmalen Balkon, Heizung und Bad zusätzlich die Ausstattung Berücksichtigung findet. Ein exakterer Weg ist die bautechnische Bewertung des Bestandes. Sie ermöglicht eine Bestimmung des momentanen baulichen Zustands der Objekte anhand technischer Faktoren. Hier empfehlen sich die bekannten Systeme analysSuite und epiqr. Die Bestandsbewertung erfolgte im angeführten Beispiel mit Hilfe von analysSuite. analysSuite differenziert zwischen Gebäudezustand und Wohnungszustand. Die Gebäudefaktoren beinhalten die wichtigsten Gewerke des Gebäudes:


 Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung
  • Geländeflächen
  • Gebäudestatik
  • Fassade
  • WDVS-Fassade
  • Balkone
  • Hauseingang
  • Fenster
  • Sonnenschutz
  • Kellerräume
  • KG-Außentüre
  • KG-Fenster
  • Abwasser
  • KG-Dämmung
  • Wärme-WW
  • Strom
  • Treppenhaus
  • Treppen
  • Aufzug
  • Tragwerk-Dach
  • Dachdeckung
  • Schornsteine
  • Dachöffnung
  • Dachgaube
  • Entwässerung
  • Dachraum
  • Dachdämmung
  • Wohnung
  • Gewerbe
  • Baustelle-Gerüst

Abbildung 5: Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung

In der bautechnischen Bestandsaufnahme wird festgestellt, in welcher baulichen Verfassung die einzelnen Merkmale sind, ausgedrückt durch die Einstufung A bis D. Gleichzeitig wird ermittelt, welche Kosten eine Maßnahme verursachen würde, wenn ein Objekt eine Hochstufung seiner geringwertigeren momentanen Einstufung (B bis D) auf die höchste Stufe A erfährt. Der Zustand der Wohnungen wird anhand folgender Bewertungsfaktoren beschrieben:

 Faktoren der Wohnungsbewertung
  • Bad
  • Küche
  • Elektroinstallation
 
  • WE-Türe
  • Innentüren
  • Bodenbelag
 
  • Innenwandbelag
  • Deckenbelag
  • Heizfläche
 

Abbildung 6: Bautechnische Faktoren der Wohnungsbewertung

Im nachfolgenden Beispiel sind in der Wohnung Erdgeschoss rechts, Großriederweg 4 die Kriterien:
  • Bad (01)
  • Elektroinstallation (03)
  • Innenwandbelag (07)
  • Heizfläche (09)
  • Küche (02)
  • Bodenbelag (06)
  • Deckenbelag (08)
auf Stufe A. Das bedeutet, dass hier kurz- bis mittelfristig keine Investitionen notwendig sind. Die Kriterien:
  • Wohnungseingangstüre (04) sowie
  • Innentüren (05)
sind jedoch auf Stufe C bzw. D. Für die Hochstufung dieser Kriterien auf Stufe A sind in Summe 900,72 Euro notwendig. Zusammengefasst kann die durchschnittliche Summe aller Kosten pro m² für ein Objekt inkl. Wohnungen für das Portfolio herangezogen werden. Die aus analysSuite entnommenen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten werden wiederum in fünf Klassen (sehr gut – gut – mittelmäßig – schlecht – sehr schlecht) unterteilt. Objekte in der Klasse 5 verfügen dabei über einen sehr guten baulichen Zustand.

Das Ergebnis ist die Aggregation der drei Segmente Vermietungserfolg, Mikrostandortqualität und baulicher Zustand. Den daraus resultierenden Segmenten sind diejenigen Segmentstrategien zugeordnet, die sich aus der Beurteilung der Rahmenbedingungen, sprich Makrostandortqualität, Unternehmenszielsetzung, Wirtschaftskraft und Betriebsgröße ergeben. Insgesamt ist im angeführten Beispiel feststellbar, dass der
Vermietungserfolg, gestützt durch die durchwegs recht hohe Mikrostandortqualität, respektabel ist.

(Vollständiger Artikel als PDF)

Die weiteren Teile der Reihe "Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III" können Sie hier lesen:

Teil 1: Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Theoretische Grundlagen
Teil 2: Controlling-Konzeption / -Instrumente
Teil 3: Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente
Teil 4: Segmentierung des Wohnungsbestandes
Teil 5: Analyse der Handlungsempfehlungen
Teil 6: Immobilienwirtschaftliche Unternehmensplanung
Teil 7: Immobilienwirtschaftliches Risikomanagement
Teil 8: Immobilienwirtschaftliches Personal- und Organisationssystem
Teil 9: Controlling und Ratingverbesserung
Teil 10: Rating-Kriterien
Teil 11: Rating nach Basel III




Download des vollständigen Beitrages: Controlling in der Immobilienwirtschaft - Segmentierung des Wohnungsbestandes



letzte Änderung D.P.D. am 20.12.2021
Autor:  Dr. Peter Dietrich


Autor:in
Herr Dr. Peter Dietrich
Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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