Verkalkuliert mit  Immobilien

Dieses Mal brauchte Pauline gar nicht zu antworten, weil Sebastian Selbsttor nicht an sich halten konnte und der illustren Runde seinen neuesten Coup erzählen wollte. Er hatte gehört, dass die Regierung plane, mit Sonderabschreibungen den Mietwohnungsbau zu fördern und war gleich zu seinem Finanzberater gelaufen.

Georg Grube, der örtliche Bauunternehmer, rieb sich – natürlich unauffällig – bereits die Hände. Er brauchte in den Preisverhandlungen nur das Zauberwort "Steuerersparnis" zu erwähnen und schon wurden auch seine abenteuerlichsten Kalkulationen akzeptiert. Nicht umsonst sagte man ja, dass in Deutschland der Steuerspartrieb viel deutlicher ausgeprägt sei als der Sexualtrieb (Dies sieht man ja auch an der geringen Geburtenzahl, während alle Bürger um Steuerersparnisse kämpfen).

Sebastian Selbsttor war dementsprechend nicht zu bremsen und führte aus: "Mit der neuen Förderung zum Mietwohnungsbau kann meine Firma 35 Prozent der Baukosten gleich in den ersten drei Jahren absetzen. Bei Baukosten von 1 Million Euro sind das 350.000 Euro, was einer Steuergutschrift von circa 175.000 Euro entspricht. In seinen Augen glitzerten die Eurozeichen.

Pauline fragte. "Herr Selbsttor, wie lange wollen Sie denn die Mietimmobilie behalten?" Die Antwort lautete: "Nur wenige Jahre, damit ich dann gleich das nächste Mietshaus bauen kann. Dann profitiere ich nochmals." Einige Anwesende fragten sich, ob das Abkassieren so einfach sein könne, und der weitere Verlauf gab ihrer Skepsis Recht.

Pauline entgegnete: "Wir haben mit unserem Prof berechnet, dass sich Immobilien fast nie kurzfristig rentieren, weil sich die hohen Nebenkosten des Kaufes in wenigen Jahren nicht amortisieren können. Bei 1 Million Euro Kaufpreis können die Nebenkosten ja schnell über 100.000 Euro ausmachen. Und die bekommt man ja beim Verkauf nicht wieder zurück."

Aber Selbsttor schwärmte weiter von den 175.000 Euro Steuerersparnis (auch weil er nicht wusste, dass sich die Koalition nicht auf eine neue Version des § 7b EStG* hatte einigen können). Pauline fuhr fort: "Was passiert denn steuerlich, wenn Sie zum Beispiel nach 8 Jahren verkaufen?"

Selbsttor antwortete: "Was soll da schon passieren? Ich kassiere ab und stecke das Geld gleich in eine neue Immobilie. Denn bis dahin wird es sicher ein neues Förderungsprogramm geben."

Da schaltete sich Freddy Fuchs, der örtliche Sparkassenleiter, ein: "Bei einem Verkauf muss die Differenz zwischen Verkaufspreis und Restbuchwert versteuert werden. Und die ist angesichts der hohen Sonderabschreibung sehr hoch. Bei der hohen Steuerzahlung wird dir dann das Geld für das nächste Objekt fehlen."

Pauline hatte das Glück, dass dieses Problem erst kürzlich an der Hochschule besprochen worden war: "Ja, wir haben gelernt, dass vorgezogene oder erhöhte Abschreibungen nicht zu Steuerersparnissen, sondern nur zu Steuerverschiebungen führen. Deren Wert bestimmt sich durch die eingesparten Zinsen. Und diese sind wegen des geringen Zinsniveaus zurzeit nicht sehr hoch. Wir haben an der Hochschule die Effekte mithilfe von Vollständigen Finanzplänen berechnet. Die Verbesserungen durch Sonderabschreibungen waren erstaunlich gering.“

Freddy Fuchs sorgte für eine weitere Ernüchterung: "Und wer sagt Dir, dass Du in einigen Jahren noch den gleichen Verkaufspreis erhalten wirst? Dann kann die Überhitzung aus dem Immobilienmarkt heraus sein und die Preise können kräftig gefallen sein." Und er fügte mit einem Seitenblick auf Georg Grube hinzu: "Und die Baupreise sind zurzeit ja nicht gerade günstig."

Sebastian Selbsttor war die Kinnlade heruntergefallen. Er fragte: "Aber was muss man denn machen, wenn man von Sonderabschreibungen profitieren will?"

Pauline antwortete: "Entscheidend ist, dass die Sonderabschreibungen bei Verkauf nicht nachversteuert werden müssen. Das geht, wenn Sie die Immobilie im Privatvermögen für mindestens 10 Jahre halten. Denn nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren kann die Privatperson verkaufen, ohne dass die Differenz aus Verkaufspreis und Restbuchwert versteuert werden muss. Das darf man aber nicht allzu oft machen, weil es dann als gewerblich angesehen werden kann."

Selbsttor nahm sich vor, sofort mit seinem Finanzberater zu sprechen. Der hätte ihn ja ungefragt auf die Probleme aufmerksam machen müssen. Einige andere Anwesende bedauerten, dass die Koalition sich nicht hatte einigen können. Denn sie hätten die Förderung gerne mitgenommen, da sie sowieso bauen wollten.

letzte Änderung P.D.P.H. am 25.05.2021 Autor(en):  Dr. Peter Hoberg Bild:  panthermedia.net / Jan Pietruszka

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Der Autor:

	Herr Prof. Dr. Peter Hoberg Professor für Betriebswirtschaftslehre an der Hochschule Worms. Seine Lehrschwerpunkte sind Kosten- und Leistungsrechnung, Investitionsrechnung, Entscheidungstheorie, Produktions- und Kostentheorie und Controlling. Prof. Hoberg schreibt auf Controlling-Portal.de regelmäßig Fachartikel, vor allem zu Kosten- und Leistungsrechnung sowie zu Investitionsrechnung.
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