Renditeberechnung Ferienimmobile - Vermietung

 

Mit diesem Exceltool können sie schnell und einfach die Rentabilität einer gewerblichen Vermietung Ihrer Ferienimmobilie berechnen. Zusätzlich wird automatisch ein Darlehn bzw. Restschuldplan erstellt. Ein sehr hilfreiches, klar strukturiertes Programm um bei einer Investition Entscheidung zu helfen.


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Investitionsplan:
Der angesetzte Grundstückswert beträgt 20% des Ansatzes für das Gebäude. Der Wert für das Gebäude ergibt sich aus dem Kaufpreis abzüglich Grundstück, Stellplatz und Einrichtung.  Der Einrichtungspreis ist ein Komplettpreis und beinhaltet das Mobiliar, die Küche und das Küchenequipment sowie Bettzeug und Dekoration gem. Inventarliste.

Bei einer gewerblichen Vermietung wird beim Kauf nur der Nettobetrag fällig. Die Zahlung der Umsatzsteuer entfällt.  Für die Notarkosten und Vermittlungsgebühr wurden 1,5% vom Nettokaufpreis der Immobilie angesetzt. Der Steuersatz für diese Kosten beträgt. Die Kosten der Vermittlung beträgt 3% zzgl. Umsatzsteuer.  Gewerbesteuer werden mit 3,5% auf das Grundstück und das Gebäude angesetzt. In diesen Kosten ist keine Umsatzsteuer enthalten.
 
Finanzierung:
Der Ansatz für das Eigenkapital beträgt 20% vom Bruttokaufpreis zzgl. Anschaffungsnebenkosten. Durch die eingesparte Umsatzsteuer beträgt der reale Ansatz nur ca. 11%. Aufgrund der gewerblichen Vermietung kann die Umsatzsteuer in Ansatz gebracht werden. Durch eine Regelung im Umsatzsteuergesetz muss der Umsatzsteuerbetrag für die Immobilie nicht vorgehalten werden. Die auf andere Bestandteile des Kaufpreises anfallende Umsatzsteuer wird vom Finanzamt erstattet und ist daher für Sie kostenneutral.

Nach Abzug der Umsatzsteuer vom erforderlichen Eigenkapital verbleibt der tatsächliche Eigenkapitalanteil. Durch den oben beschriebenen Ansatz der Umsatzsteuer verringert sich der Einsatz des Eigenkapitals und führt zu einer spürbaren Verbesserung Ihrer EK-Rendite.  Das Fremdkapital ermittelt sich durch die Anschaffungskosten abzüglich des Eigenkapitals.
 
Mieteinnahmen:
Betriebstage sind die Tage, an denen Die Anlage voraussichtlich geöffnet sein wird. (365). Die Annahme der vermieteten Tage beruht auf Erfahrungen und der Einschätzung der Vermietungsagenturen vor Ort und ist mit den Angaben von vergleichbaren Anlagen abgeglichen. Da für vergleichbare Immobilien in der Anlage bereits Zahlen vorliegen, sind die angegebenen Tage ziemlich genau.
Die Auslastung errechnet sich aus den vermieteten Tagen im Verhältnis zu den Betriebstagen.  Die Mietpreise zwischen Haupt- und Nebensaison differieren. Hier ist der errechnete Wert aus der Ertragsübersicht eingesetzt.  

Kosten:
Die touristische Vermarktung der Anlage erfolgt über unterschiedliche Vertriebswege um eine maximale Auslastung zu erreichen. Zur Abdeckung aller vertrieblichen Kosten sind 11% vom Mieterlös anzusetzen, wobei die Vertriebskosten bei den verschiedenen Vermietungsagenturen variieren können.
WEG-Kosten sind die Kosten die Ihnen für die laufende Bewirtschaftung entstehen. Auch bekannt als Wohn bzw. Hausgeld. Die Einzelkosten sind im Wirtschaftsplan ersichtlich, den Sie in jedem Fall vor ihrer Kaufentscheidung einsehen sollten.
 
Liquidität:
Nach Abzug der Kosten erhält man die tatsächlichen Mieteinnahmen. Vor diesem Betrag sind alle Kosten in Abzug gebracht, die Umsatzsteuer ist jedoch noch enthalten. In den Mieteinnahmen ist die an das Finanzamt abzuführende Umsatzsteuer enthalten. Durch eine im deutschen Steuerrecht geänderte Gesetzesänderung beträgt die Umsatzsteuer nur 7%. Der geringere Steuersatz, der ebenso für Hotelbetriebe gilt, führt zu einer besseren Ertragslage.
Aus der höhe des Fremdkapitals und des angesetzten Zinssatzes errechnet sich die Höhe der jährlichen Zinsaufwendungen.  Mieteinnahmen abzgl. Umsatzsteuer und Zinsaufwand ergibt die Höhe der Liquidität.
Wird zusätzlich zu dem Tilgungsbetrag in Abzug gebracht, erhält man den Liquiditätsüberschuss nach Tilgung.
 
Abschreibung:
Das Gebäude wird mit 3% jährlich abgeschrieben. Durch die Abschreibung wird ein fiktiver Wertverlust ihrer Immobilie dargestellt, der gegenüber dem Finanzamt als Aufwand geltend gemacht wird, um Ihre Steuerlast zu reduzieren. Durch den vergleichsweise hohen Abschreibungssatz bei Ferienimmobilie kann meist trotz hohen Überschüssen aus der Vermietung dem Finanzamt ein sogenanntes Negativeinkommen dargestellt werden. Für die Einrichtung wurde ein Mittelwert in höhe von 20% angesetzt. Wirtschaftsgüter können jedoch auch einzeln betrachtet werden. Alternativ können alle Wirtschaftsgüter deren Nettowert 400,-€ nicht übersteigt, im Jahr der Abschreibung in voller Höhe abgeschrieben werden.

Das steuerliche Ergebnis nach Abschreibung ergibt sich aus Liquiditätsüberschuss minus Abschreibung. Bei der Ermittlung das steuerlichen Vorteils aufgrund der Anrechenbarkeit des steuerlichen Ergebnisses wird ein durchschnittlicher Steuersatz von 36% zu Grunde gelegt. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto höher ihr Steuervorteil.
 
Rendite:
Die ausgewiesene Objektrendite ist der prozentuale Anteil der ermittelte Mieterlös p.a. netto minus 7% MwSt. von den Netto-Anschaffungskosten. Die Objektrendite kann als Anfangsindikator zum Vergleich anderer Immobilieninvestitionen verstanden werden. Ab 3% lohnt es sich nach Expertenmeinungen sich weiter mit einem Investitionsobjekt zu beschäftigen.

Die Eigenkapitalverzinsung vor Steuer ist der prozentuale Anteil des Liquiditätsüberschusses vor Tilgung von dem eingesetzten Netto-Eigenkapital. Die EK-Verzinsung gibt Aufschluss über Ihre Rendite und beschreibt, wie hoch Ihr prozentualer Gewinn für Ihr eingesetztes Kapital ist. Die EK-Rendite sollte mit das wichtigste Kriterium für Ihre Investitionsentscheidung sein. Diese Rendite lässt sich mit anderen Anlageformen vergleichen und gibt Aufschluss darüber, ob eine Investition sinnvoll ist oder nicht. Die Eigenkapitalverzinsung nach Steuer ist der prozentuale Anteil des Liquiditätsüberschusses plus dem Steuervorteil von dem eingesetzten Netto-Eigenkapital. J höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto höher auch Ihr Steuerersparnis.

Betriebssystem:  MS-Windows
Office-Version:  MS Excel für Windows ab 2007
Sonstige Voraussetzungen:  Einige Funktionen sind möglicherweise unter Mac nicht lauffähig!
Autor:  P.Gallion

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