Besuch in der Mietwohnung – was ist erlaubt?

Nicht selten gibt es Streit um das Thema "Besuch in der Mietwohnung". Da geht es um Vermieter, die mit der Kamera auf den neuen Freund der Mieterin lauern, um "Beweisfotos" zu machen, da wird vehement gegen vermutete illegale Untermieter eingeschritten. Mancher Besucher bleibt auf Dauer und macht mehr Lärm, als es Nachbarn und Vermieter lieb ist. Und mancher Mieter traut sich nicht, die neue Partnerin oder gar die bettlägerige Mutter bei sich aufzunehmen, weil dies jemanden stören könnte. Was ist nun also rechtlich erlaubt?

Was gilt für Besucher, die wieder gehen?

In einer Mietwohnung hat der Mieter das Hausrecht. Grundsätzlich hat der Vermieter ihm nicht vorzuschreiben, wen er als Besuch empfängt. Ob der Mieter also Damen- oder Herrenbesuch erhält und zu welcher Uhrzeit, hat den Vermieter nicht zu interessieren. Sehr schön geht dies aus einem Urteil des Amtsgerichts München hervor, das erklärte: Das Besuchsrecht gehöre zum Kern des Nutzungsrechts an einer Wohnung. Der Mieter bestimme eigenverantwortlich, wem er Zutritt gewähre und wem nicht (Urteil vom 16. September 2013, Az. 424 C 14519/13).


Dies gilt grundsätzlich auch für den Freund der Mieterin, der sie regelmäßig am Wochenende besucht. Ob solche Besuche den Moralvorstellungen des Vermieters oder der Nachbarn entsprechen, spielt keine Rolle: Die Zeiten von "kein Herrenbesuch nach 22 Uhr" sind vorbei.

Was dürfen Besucher?

Besucher dürfen auch in einer Mietwohnung übernachten. Sie dürfen sich dort in Abwesenheit des Mieters aufhalten und sie dürfen auch einen Haus- und Wohnungsschlüssel bekommen, um die Wohnung selbstständig betreten zu können. Sie müssen sich allerdings an die Hausordnung halten.

Besucher dürfen durchaus auch ihr Tier – etwa einen Hund – mitbringen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mietvertrag die Hundehaltung ausschließt. Der Hund darf bei einer solchen Absprache allerdings nicht regelmäßig in der Wohnung übernachten.

Wann darf der Vermieter einschreiten?

Der Vermieter hat zwar kein Hausrecht an der vermieteten Wohnung, sehr wohl aber am nicht vermieteten Teil des Gebäudes – also zum Beispiel am Treppenhaus oder Eingangsbereich. Er kann in bestimmten Fällen ein Hausverbot aussprechen – natürlich nicht für seine Mieter selbst, aber in bestimmten Ausnahmefällen durchaus für Besucher.

Zum Beispiel dann, wenn diese wiederholt andere Mieter durch Lärmbelästigung während der Ruhezeiten gestört haben oder Schäden oder Verschmutzungen am Gebäude oder an Gemeinschaftsräumen anrichten.

Es muss sich aber schon um ernsthafte Vorfälle und vor allem um mehrere Vorfälle durch die gleiche Person handeln. Nicht ausreichend ist es zum Beispiel, wenn ein einziges Mal in einer Wohnung in Abwesenheit des Mieters eine wilde Party mit Drogen gefeiert wird (Amtsgericht Köln, Urteil vom 22. September 2004, Az. 209 C 108/04).

Übrigens: Kunden sind keine Besucher. Eine nicht vertraglich vereinbarte gewerbliche Tätigkeit mit regelmäßigen Kundenbesuchen in der Wohnung darf der Vermieter untersagen. Hier wären eine Abmahnung und im Wiederholungsfall eine Kündigung möglich.

Besucher oder Untermieter – was ist der Unterschied?

Ein Untermieter unterscheidet sich von einem Besucher zunächst einmal dadurch, dass er Miete zahlt. Eine Untervermietung erfordert immer die vorherige Zustimmung des Vermieters. Bei Untervermietung eines Teils der Wohnung darf der Vermieter diese nicht verweigern, wenn der Mieter daran ein berechtigtes Interesse hat (etwa Geldmangel nach Jobverlust).

Trotzdem muss ihn der Mieter vorher fragen und kann nicht einfach ein Zimmer untervermieten. Denn auch hier gibt es Fälle, in denen der Vermieter ablehnen darf. Dies gilt etwa bei Überbelegung oder, wenn es in der Person des Untermieters gute Gründe dafür gibt – wenn dies zum Beispiel jemand ist, der im Haus schon früher randaliert hat. Die Untervermietung der ganzen Wohnung muss immer vom Vermieter erlaubt werden, hier hat der Mieter keine Ansprüche.

Wann wird der Besuch zum Mitbewohner?

Dies hängt grundsätzlich von der Dauer des Besuchs ab. Faustregel: Nach sechs Wochen ununterbrochener Anwesenheit des Besuchers dürfen Zweifel daran bestehen, dass es sich noch um Besuch handelt. Der Vermieter darf dann zumindest nachfragen. Will er einschreiten, liegt die Beweislast beim Vermieter. Hier können zum Beispiel Zeugenaussagen hilfreich sein.

Der Vermieter darf auch Buch darüber führen, wann der Besucher kommt und geht. Nach drei Monaten handelt es sich in keinem Fall mehr um Besuch – dann ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Diese Zeiträume gelten nicht, wenn der Besucher offensichtlich auf Dauer eingezogen ist. Anzeichen --dafür sind die Zahlung von Untermiete oder der Auszug des bisherigen Mieters.

Wen dürfen Mieter in ihre Wohnung aufnehmen?

Enge Familienangehörige wie Eltern, Kinder oder Ehepartner darf der Mieter immer mit in die Mietwohnung aufnehmen – egal, wie lange sie bleiben. Zum Teil zählen die Gerichte zu den nahen Angehörigen auch Nichten, Neffen und Geschwister sowie Partner einer eingetragenen (gleichgeschlechtlichen) Lebenspartnerschaft.

Faustregel bei Verwandten: Je weiter entfernt die Verwandtschaft ist, desto enger muss das persönliche Verhältnis sein. Auch Hausangestellte oder im Haushalt wohnende Pflegekräfte können darunter fallen. Unverheiratete Partner zählen bisher nicht zu den nahen Angehörigen. Wollen sie auf Dauer mit einziehen, ist grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters erforderlich.

Auch wenn der Vermieter in den oben genannten Fällen nichts gegen die Aufnahme einer Person in die Mietwohnung unternehmen kann, hat er doch das Recht, über den Neuzugang informiert zu werden. Denn: Zum Teil werden einzelne Betriebskostenpositionen nach der Personenzahl auf die Mieter im Haus verteilt. Hier wäre dann eine Anpassung vorzunehmen.

Einspruch erheben kann der Vermieter, wenn die Wohnung deutlich überbelegt ist. Leider ist nicht einheitlich gesetzlich definiert, wann dies der Fall ist. Das Amtsgericht München sieht noch keine Überbelegung, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils rund zwölf Quadratmetern entfällt oder wenn bei einer Familie jede Person durchschnittlich zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung hat (Faustregel). Werden diese Grenzen deutlich überschritten, liegt demnach eine Überbelegung vor (Urteil vom 29.4.2015, Az. 415 C 3152/15).

Es gibt in verschiedenen Bundesländern Wohnungsaufsichtsgesetze, die regeln, wie viele Quadratmeter Wohnfläche mindestens pro Person zur Verfügung stehen müssen.

Wer haftet für Schäden durch Besucher?

Meist geht man davon aus, dass der Mieter für Schäden haftet, die seine Besucher an Wohnung oder Haus anrichten. Hier werden Besucher als "Erfüllungsgehilfen" des Mieters angesehen und wer Erfüllungsgehilfen einspannt, um seinen vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen, haftet auch für deren Missetaten.

Und hier zeigt sich schon das Problem: Einige Gerichte sehen Besucher nicht als Erfüllungsgehilfen an, da der Begriff hier nicht wirklich passt (Amtsgericht Düren vom 28. April 2010, Az. 47 C 43/10). Hier ist also die Rechtsprechung nicht einheitlich. Der Vermieter kann natürlich auch die Besucher direkt auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er sie denn kennt.

Fest steht: Halten sich die Personen nicht (mehr) mit Erlaubnis des Mieters im Haus auf, haftet dieser auch nicht für von ihnen verursachte Schäden. Gemeint sind hier zum Beispiel alkoholisierte Partygäste nach einem Rausschmiss durch den Mieter oder randalierende Ex-Partner, die sich nicht mit einer Trennung abfinden wollen.

letzte Änderung U.M. am 31.01.2025 Autor(en):  Ulf Matzen Bild:  Bildagentur PantherMedia / Phovoi_R

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	Herr Ulf Matzen Ulf Matzen ist Volljurist und schreibt freiberuflich Beiträge für Online-Portale und Unternehmen. Ein wichtiges Thema ist dabei das Immobilienrecht, aber auch das Verbraucherrecht ist häufig vertreten. Ulf Matzen ist Mitautor des Lexikons "Immobilien-Fachwissen von A-Z" (Grabener-Verlag) sowie von Kundenzeitungen und Ratgebern.
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