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Wohnungswirtschaft – ein neuer Ansatz für die Bestandskennzahlen

Andreas Luther
In der Wohnungswirtschaft werden Kennzahlen zum Bestand in der Regel in Quadratmetern (m²) Wohnfläche (Wfl.) und stichtagsbezogen berechnet, für die Unternehmenssteuerung verwendet und veröffentlicht. Eine der am häufigsten ausgewiesenen Kennzahlen ist hierbei die Leerstandskennziffer. Diese weist den Anteil der Wohnfläche aus, welche nicht vermietet ist und wird ins Verhältnis zum Gesamtwohnungsbestand gesetzt. Der Ausweis kann monetär oder wohneinheitsbezogen zu verschiedenen Stichtagen erfolgen. Aber auch andere Kennziffern werden gebildet in dem man als Basiswert die Gesamtwohnfläche setzt. Häufig werden die Mietumsätze, die Nebenkosten, die Instandhaltungskosten usw. pro verwaltete Wohnfläche angegeben.

Unberücksichtigt bleibt hierbei, dass die Wohnungsgesellschaften Teile der Gesamtwohnfläche nicht vermarkten möchten. Deshalb bezieht man als Basiswert in der Regel spartenbezogene Teile der Gesamtwohnfläche, wie den Kernbestand oder den Verkaufsbestand, heran. Auch in diesen Fällen wird stichtagsbezogen die Berechnung erfolgen. Diese Methode führt zu genaueren Ergebnissen, gibt dennoch ein der Realität nicht immer entsprechendes Bild ab. Der neue Ansatz, die freien Kapazitäten der Immobilien entsprechend der für die Vermarktung zur Verfügung stehenden Zeit auszuweisen, schließt diese Lücke und berücksichtigt auch unterjährige Veränderungen. Ich möchte dies an einem Beispiel erläutern: 
Eine Wohnungsgesellschaft hat am 31.12.2009 einen Wohnungsbestand von ca. 1.000.000 m² Wfl. und einen Leerstand von 30 %.
Am 31.12.2010 weist die Gesellschaft einen Gesamtbestand von ebenfalls 1.000.000 m² Wfl. aus und hat einen Leerstand von 25 %.

Unterjährig passiert folgendes. Ab dem 01.01.2010 saniert die Gesellschaft 100.000 m² Wfl. und möchte 50.000 m² Wfl. zurückbauen. Der Rückbau, als auch die Sanierung sollen hier beispielhaft im Jahr 2011 abgeschlossen sein und die Objekte wurden bereits per 31.12.2009 freigezogen. Demnach stehen 150.000 m² Wfl das Gesamtjahr 2010, also 360 Tage, nicht für die Vermietung zur Verfügung.

Die zur Vermietung stehende Gesamtkapazität der Gesellschaft beträgt demnach  1.000.000 m² - 150.000 m² Wfl. an 360 Tagen. Dies entspricht 306.000.000 vermietetbare m² Tage.

Der Leerstand beträgt 30 % also 300.000 m² Wfl. Nach den alten Berechnungsmodellen weist die Gesellschaft also 300.000 m² Wfl. als Leerstand aus. In der Spartenrechnung verändert sich die Kennziffer, da die 50.000 m² Rückbaubestand bereinigt werden. Der Kernbestand hat hiernach eine Leerstandsquote von  26,3 %.

Nach dem neuen Berechnungsansatz stehen jedoch auch die in der Sanierung befindlichen Objekte nicht für die Vermietung zur Verfügung. Demnach reduziert sich die vermietbare Gesamtfläche um 150.000 m² auf  850.000 m² Wfl. und die zur Vermietung stehende Leerstandsfläche um 150.000 m² auf 150.000 m² Wfl. an 360 Tagen. Die freie Wohnungsflächenkapazität beträgt 17,6 % an 360 Tagen (unterstellt man keine unterjährige Veränderung) oder 54.000.000 vermietbare m² Tage.

Im Normalfall finden jedoch eine Vielzahl von unterjährigen Bestandsveränderungen statt. Wohnungen werden nach der Sanierung in den vermietbaren Bestand integriert oder andere Wohnungseinheiten werden wegen Verkäufen oder Rückbau freigezogen und sind für die Vermietung gesperrt. Durch die neu berechnete Kennziffer "vermietbare m² Tage“ wird die stichtagsbezogene Unschärfe in der Darstellung der Bestandskennziffern eliminiert und es ist eine präzise Steuerung möglich. Unscharfe oder intransparente Kennziffern ermöglichen keine exakte Unternehmenssteuerung und trüben auch externen Betrachten den Blick.




letzte Änderung E.R. am 18.11.2021
Autor:  Andreas Luther
Bild:  © PantherMedia/ Jan Prchal

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