Controlling in der Wohnungswirtschaft – gesetzliche Pflicht oder vergessene Verpflichtung?

Mit dem Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) aus dem Jahr 1998 wird in der Regel unmittelbar die Änderung des § 91 Abs. 2 AktG verbunden. Diese Norm verpflichtet den Vorstand zur Einrichtung eines geeigneten Früherkennungssystems, mit dem bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig identifiziert und geeignete Gegenmaßnahmen ergriffen werden können, um den Fortbestand der Gesellschaft zu sichern.

Als maßgeblicher Vertreter der Controlling-Praxis weist Albrecht Dehyle in diesem Zusammenhang zutreffend darauf hin, dass das KonTraG im Kern eine controllingbezogene Regelung darstellt. In einem Interview führt er aus: "KonTraG [...] ein Gesetz [...], wo eigentlich der Controller im Gesetz ausdrücklich enthalten sein müsste. 'Wir haben ein Risiko', kann ich ja nur erkennen, wenn ich es aus der Planung herauslesen kann" (Dehyle in Binder [2006], S. 132).

Tatsächlich beschränkte sich das KonTraG jedoch nicht auf die Änderung des § 91 AktG. Vielmehr wurde unter anderem auch § 90 AktG angepasst. Damit hat der Gesetzgeber – wenn auch nicht ausdrücklich als solche bezeichnet – erstmals eine gesetzliche Verpflichtung zur Unternehmensplanung und damit zum Controlling normiert.


Nach § 90 Abs. 1 Nr. 1 AktG hat der Vorstand dem Aufsichtsrat über die beabsichtigte Geschäftspolitik sowie über grundsätzliche Fragen der Unternehmensplanung zu berichten. Während die alte Fassung lediglich allgemein auf die künftige Geschäftsführung abhob, konkretisiert die Neufassung die Berichtspflicht ausdrücklich auf die Unternehmensplanung, insbesondere auf die Finanz-, Investitions- und Personalplanung.

In der Gesetzesbegründung führt die Bundesregierung hierzu aus: "Die Kontrolle des Aufsichtsrats darf nicht nur retrospektiv sein, sondern muss sich gerade auch in die Zukunft richten (Ex-ante-Kontrolle). Hier werden langfristige Weichenstellungen und kostenwirksame Entscheidungen getroffen, durch die das Unternehmen später festgelegt ist" (Bundesregierung [1998], S. 15).

Um die besondere Bedeutung der Unternehmensplanung hervorzuheben, wurde der Begriff ausdrücklich in den Gesetzestext aufgenommen. Beispielhaft werden dabei unterschiedliche Planungshorizonte genannt, nämlich die kurzfristige, mittelfristige (Mehrjahresplanung) sowie die langfristige Unternehmensplanung. Ergänzend werden typische Teilpläne aufgeführt, insbesondere die Finanz-, Investitions- und Personalplanung. Die Aufzählung ist ausdrücklich nicht abschließend; je nach Größe, Struktur oder Branche können weitere Planungsbereiche – etwa Produktions-, Beschaffungs-, Kosten-, Absatz-, Entwicklungs- oder Ergebnisplanung – hinzutreten.

Umfang und Inhalt insbesondere der Investitions-, Ergebnis- und Finanzplanung beziehen sich dabei stets auf das Gesamtunternehmen. Durch die ausdrückliche Nennung unterschiedlicher Fristigkeiten schließt der Gesetzgeber die langfristige Unternehmensplanung explizit in die Berichtspflichten des Vorstands ein und misst ihr erkennbar besonderes Gewicht bei.

In der betriebswirtschaftlichen Literatur bestehen unterschiedliche Auffassungen zur zeitlichen Abgrenzung kurzfristiger, mittelfristiger und langfristiger Planung. Diese Unterschiede sind vor allem auf den jeweiligen Abstraktionsgrad, die Komplexität, die Kontrollierbarkeit sowie auf Unternehmensgröße und Branchenzugehörigkeit zurückzuführen. So definieren Horváth, Küpper et al. und Müller-Stewens unterschiedliche Planungshorizonte, die je nach Kontext zwischen fünf und dreißig Jahren reichen (vgl. Horváth [1990], S. 231; Küpper u. a. [1990], S. 438; Müller-Stewens [2024]).

Auch juristische Kommentare betonen die Relevanz struktureller Besonderheiten für die Notwendigkeit langfristiger Planung, etwa aufgrund hoher Entwicklungskosten in der Automobil- oder Pharmaindustrie oder langfristiger Investitionszyklen bei Energieversorgern im Rahmen der Energiewende (vgl. Schmidt [2020], S. 240).

Vor dem Hintergrund der gesetzlichen Ziele zur Klimaneutralität bis 2045 beziehungsweise 2050 sind insbesondere produzierende, bauende und energieversorgende Unternehmen zu langfristigen Planungshorizonten gezwungen. In der Wohnungswirtschaft bestimmt immer noch die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) mit der Umstellung auf Fernwärme, Wärmepumpen oder andere Heizsysteme den langfristigen Planungstakt (Stand Februar 2026, das Gebäudeenergiegesetz soll aber in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt werden).

Weitere Schritte in Richtung Controlling-Pflicht

Mit dem im Jahr 2002 erlassenen Gesetz zur weiteren Reform des Aktien- und Bilanzrechts, zu Transparenz und Publizität (TransPuG) unternahm der Gesetzgeber einen weiteren Schritt in Richtung einer verbindlichen Controlling-Pflicht. Erneut steht dabei § 90 AktG im Zentrum der Betrachtung.

Nach der Neufassung des § 90 Abs. 1 Nr. 1 AktG hat der Vorstand dem Aufsichtsrat nicht nur über die beabsichtigte Geschäftspolitik und grundsätzliche Fragen der Unternehmensplanung zu berichten, sondern ausdrücklich auch auf Abweichungen der tatsächlichen Entwicklung von früher berichteten Zielen unter Angabe von Gründen einzugehen.

In der Gesetzesbegründung führt die Bundesregierung hierzu aus: "Im Rahmen dieser Berichterstattung werden auch Planziele formuliert. Eine Pflicht des Vorstands zur Berichterstattung über die Umsetzung der Unternehmensplanung in der Vergangenheit (sog. follow up) ist dagegen nicht ausdrücklich vorgesehen. Eine ordnungsgemäße Überwachung des Vorstands durch den Aufsichtsrat setzt freilich auch Informationen über das Erreichen angekündigter Ziele voraus, so dass eine gesetzliche Regelung des follow up lediglich eine schon nach geltendem Recht bestehende (selbstverständliche) Berichtspflicht festschreibt" (Bundesregierung [2002], S. 13 f.).

Die Berichtspflicht des § 90 Abs. 1 Satz 1 AktG ist damit ausdrücklich sowohl zukunfts- als auch vergangenheitsbezogen ausgestaltet. Die gesetzliche Klarstellung erfolgte vor dem Hintergrund, dass eine Berichterstattung über die Umsetzung der Unternehmensplanung in der Praxis nicht durchgängig erfolgte, so die Gesetzesbegründung.

"Früher berichtete Ziele" sind dabei ausschließlich solche Ziele, die der Vorstand dem Aufsichtsrat in früheren Berichten gemäß § 90 Abs. 1 Nr. 1 AktG dargelegt hat. Bezugspunkte sind mithin konkrete, bedeutsame Zielfestlegungen und nicht allgemeine Zielaussagen gegenüber Dritten, etwa gegenüber der Presse. Zudem können nur solche Ziele Gegenstand der Follow-up-Berichterstattung sein, deren Planungszeiträume noch nicht verstrichen sind und die nicht zwischenzeitlich gegenüber dem Aufsichtsrat revidiert wurden (vgl. Bundesregierung [2002], S. 13 f.).

Mit der gesetzlichen Verpflichtung zur Berichterstattung über die Umsetzung der Unternehmensplanung – im Controlling als "Steuerung" bezeichnet – ist damit der zweite wesentliche Schritt vollzogen. Die zusätzliche Forderung nach Kontrolle der Zielerreichung vollendet schließlich den dritten Schritt. Soll-Ist-Abweichungen sind dabei "ausdrücklich zu begründen" (Bundesregierung [2002], S. 14).

Eine in der betriebswirtschaftlichen Literatur breit akzeptierte Definition von Controlling beschreibt dieses als Planung, Steuerung und Kontrolle (vgl. u. a. Horváth [1990]; Küpper et al. [1990]; Hahn, Hungenberg [2001]; Weber [2024]). Folgt man diesem Gedankengang, kann spätestens seit Inkrafttreten des TransPuG im Jahr 2002 von einer gesetzlich normierten Controlling-Pflicht gesprochen werden.

Haftungsrechtliche Absicherung und Business Judgment Rule

Mit dem 2005 verabschiedeten Gesetz zur Unternehmensintegrität und Modernisierung des Anfechtungsrechts (UMAG) hat der Gesetzgeber schließlich die haftungsrechtlichen Konsequenzen einer Nichtbefolgung der genannten Regelungen konkretisiert. Kernpunkt ist dabei die Einführung der sogenannten Business Judgment Rule in § 93 Abs. 1 Satz 2 AktG sowie deren sinngemäße Anwendung auf den Aufsichtsrat über § 116 AktG.

Nach § 93 Abs. 1 AktG haben Vorstandsmitglieder bei ihrer Geschäftsführung die Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters anzuwenden. Eine Pflichtverletzung liegt jedoch nicht vor, wenn das Vorstandsmitglied bei einer unternehmerischen Entscheidung vernünftigerweise annehmen durfte, auf der Grundlage angemessener Information zum Wohle der Gesellschaft zu handeln. Verletzt ein Vorstandsmitglied seine Pflichten, ist es der Gesellschaft zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Im Streitfall trägt das Vorstandsmitglied die Beweislast dafür, dass es die erforderliche Sorgfalt angewandt hat.

Für die Mitglieder des Aufsichtsrats gelten diese Grundsätze gemäß § 116 AktG sinngemäß. Auch sie unterliegen damit einer persönlichen Haftung, sofern sie ihren Überwachungs- und Sorgfaltspflichten nicht ordnungsgemäß nachkommen. In der Gesetzesbegründung zur Einführung der Business Judgment Rule führt die Bundesregierung aus, dass eine Exkulpation der Organmitglieder nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Diese setzen voraus (Bundesregierung [2005], S. 11 f.):

1. das Vorliegen einer unternehmerischen Entscheidung,
2. Gutgläubigkeit,
3. Handeln ohne Sonderinteressen und sachfremde Einflüsse,
4. Handeln zum Wohle der Gesellschaft sowie
5. Handeln auf der Grundlage angemessener Information.

Die Gesetzesbegründung stellt klar, dass die unternehmerische Entscheidung dabei bewusst nicht verrechtlicht oder schematisch objektiviert werden soll. Unternehmerische Entscheidungen beruhen häufig auch auf Erfahrung, Intuition und Gespür für künftige Entwicklungen. Gleichwohl darf dies nicht dazu führen, dass Unbesonnenheit oder Leichtsinn auf Kosten der Gesellschaft hingenommen werden. Das Tatbestandsmerkmal der "angemessenen Information" trägt diesem Spannungsverhältnis Rechnung, so die Gesetzesbegründung.

Welche Informationsdichte als angemessen anzusehen ist, hängt insbesondere vom Zeitdruck, vom Gewicht und von der Art der Entscheidung sowie von anerkannten betriebswirtschaftlichen Verhaltensmaßstäben ab. Eine routinemäßige formale Absicherung durch externe Gutachten ist ausdrücklich nicht intendiert. Vielmehr ist der Informationsbedarf nach betriebswirtschaftlichen Notwendigkeiten und den konkreten Möglichkeiten der Gesellschaft zu bestimmen. Da die Haftungsfreistellung als Ausnahme formuliert ist, liegt die Darlegungs- und Beweislast beim jeweiligen Organmitglied (vgl. Bundesregierung [2005], S. 12).

Mit der Business Judgment Rule wird somit ein haftungsfreier unternehmerischer Beurteilungs- und Handlungsspielraum definiert. Fehlentscheidungen, die sich ex post als nachteilig erweisen, führen nicht zur Haftung, sofern sie gutgläubig, ohne Sonderinteressen, zum Wohle der Gesellschaft und auf Grundlage angemessener Information getroffen wurden. Eine Erfolgshaftung der Organmitglieder ist ausdrücklich ausgeschlossen (vgl. Bundesregierung [2005], S. 11).

Gleichzeitig besteht jedoch bei evident verkannten Risiken kein haftungsfreier Raum für Entscheidungen. Juristische Kommentierungen betonen, dass ein Vorstand nicht davon ausgehen darf, zum Wohle der Gesellschaft zu handeln, wenn die mit einer Entscheidung verbundenen Risiken von ihm "in völlig unverantwortlicher Weise falsch beurteilt" wurden (vgl. Schmidt [2020], S. 410; Pape [2011], S. 124).

Grundlage für die Kodifizierung der Regelungsinhalte der §§ 93 und 116 AktG ist die sogenannte ARAG-Garmenbeck-Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH [1997]). Danach ist der Aufsichtsrat bei begründeten Zweifeln an der Einhaltung der Sorgfaltspflichten durch die Geschäftsleitung grundsätzlich verpflichtet, erfolgversprechende Ersatzansprüche gegen Vorstandsmitglieder geltend zu machen. Unterlässt er dies trotz Kenntnis entsprechender Sachverhalte, setzt er sich selbst einer Haftung aus (vgl. Pape [2011], S. 33 f.).

Zusammenhang von Risikotragfähigkeit, Planung und Controlling

Mit dem KonTraG wurde über § 91 Abs. 2 AktG die Pflicht zur Sicherung des Unternehmensbestands normiert. In völlig unverantwortlicher Weise falsch beurteilte Risiken können insbesondere dann vorliegen, wenn bereits ex ante durchzuführende Berechnungen – etwa Barwert- oder Kapitalwertrechnungen geplanter Einzelinvestitionen – zu negativen Ergebnissen führen und nicht einmal die Kapitalkosten decken (vgl. Schmidt [2020], S. 410).

Auch im Bereich der Geschäftsführerhaftung bei der GmbH fordert die Rechtsprechung grundsätzlich die Ausschöpfung aller verfügbaren tatsächlichen und rechtlichen Informationsquellen, um Vor- und Nachteile bestehender Handlungsoptionen sorgfältig abzuwägen und erkennbaren Risiken Rechnung zu tragen. Konkret verlangt der Bundesgerichtshof (vgl. BGH [2008], S. 3):

1. die Beachtung anerkannter betriebswirtschaftlicher Grundsätze,
2. eine Analyse der Vor- und Nachteile der Handlungsoptionen sowie
3. die Fähigkeit, auf Änderungen der Marktbedingungen reagieren zu können,
4. insbesondere durch die Aufstellung detaillierter finanzwirtschaftlicher Plan- und Ergebnisrechnungen.

Bei bestandsbezogenen Risiken steht nicht die Rentabilität einzelner Projekte im Vordergrund, sondern deren Beitrag zu Ausfall-, Liquiditäts- oder Überschuldungsrisiken. Maßgeblich ist die Frage, ob sich die Gesellschaft unter Berücksichtigung ihrer Risikotragfähigkeit die Eingehung eines bestimmten Risikos leisten kann. Diese Untersuchung ist nicht nur zu Beginn eines Projekts erforderlich, sondern über die gesamte Lebensdauer der Gesellschaft hinweg fortzuführen (vgl. Schmidt [2020], S. 412).

Damit schließt sich der Kreis zwischen Controlling und langfristiger Unternehmensplanung: Die gesetzlich normierte Planungspflicht (§ 90 AktG) bildet die Grundlage für den haftungsfreien unternehmerischen Entscheidungsspielraum (§ 93 AktG), der wiederum durch die Bestandsicherungspflicht und Risikotragfähigkeit (§ 91 AktG) begrenzt wird. Diese Zusammenhänge sind ohne eine integrierte, langfristige Unternehmensplanung nicht belastbar abbildbar.

Bedeutung integrierter Unternehmensplanung in der Wohnungswirtschaft

Investitionen erstrecken sich – insbesondere in kapitalintensiven Branchen – regelmäßig über mehrere Perioden und können nicht isoliert betrachtet werden. In der Wohnungswirtschaft sind neben Neubauinvestitionen unter anderem Abschreibungen, Darlehensaufnahmen, Rückbau- und Modernisierungsmaßnahmen, Instandhaltung, IT-Investitionen, Personalaufbau, Vergütungsanpassungen, Fuhrpark, Maschinenkosten, Abschlussprüfungskosten, Mieteinnahmen, Mietanpassungen, Verkaufserlöse, Forderungsausfälle sowie Zinsänderungen zu berücksichtigen – und zwar jährlich neu.

Diese Faktoren beeinflussen sowohl das Jahresergebnis als auch die Finanzierungsmöglichkeiten und damit unmittelbar die Risikotragfähigkeit des Unternehmens. Nur eine integrierte Unternehmensplanung ist in der Lage, diese Wechselwirkungen sachgerecht abzubilden.

Ohne Controlling und integrierte Unternehmensplanung sind weder eine wirksame Risikofrüherkennung noch eine belastbare Ermittlung der Risikotragfähigkeit möglich. Damit entfällt zugleich die Grundlage für einen haftungsfreien "Safe Harbour" im Sinne der Business Judgment Rule.

Anwendungsbereich über die Aktiengesellschaft hinaus

Hinsichtlich des Geltungsbereichs des KonTraG hat der Gesetzgeber bereits in der Gesetzesbegründung klargestellt, dass zwar keine ausdrückliche Regelung in das GmbHG aufgenommen wurde, jedoch von einer Ausstrahlungswirkung auf die Pflichten der Geschäftsführer anderer Gesellschaftsformen auszugehen ist (vgl. Bundesregierung [1998], S. 15). Das im Jahr 2020 erlassene Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz – StaRUG) greift diese Gesichtspunkte rechtsformübergreifend auf.

Das TransPuG wird ausdrücklich als Fortführung des Regelungskonzepts des KonTraG verstanden, sodass auch hier ein analoger Anwendungsbereich anzunehmen ist. Für Genossenschaften existieren ebenfalls keine expliziten Normen, jedoch greifen Rechtsprechung und Kommentarliteratur im Wege der Analogie auf die Vorgaben des § 90 AktG zurück (vgl. Keßler, Hillebrand [2021], S. 47 sowie S. 50 f.). Entsprechende Regelungen finden sich in den §§ 34 und 41 GenG.

In der Begründung zum UMAG stellt der Gesetzgeber schließlich klar, dass der Grundgedanke eines haftungsfreien unternehmerischen Ermessens nicht auf die Aktiengesellschaft beschränkt ist, sondern für sämtliche Formen unternehmerischer Tätigkeit gilt. § 93 AktG dient dabei als Anknüpfungs- und Ausgangspunkt für die weitere Rechtsentwicklung.

Das Institut der Wirtschaftsprüfer trägt im November 2025 der hier festgestellten Controlling- bzw. Planungspflicht (vgl. ebenso Dietrich [2025]) durch den Erlass des Prüfungsstandards IDW S 16 (Prüfung der Krisenfrüherkennung) Rechnung (vgl. Dietrich [2026]).

• BGH [1997]: ARAG-Garmenbeck-Urteil (II ZR 175-95) des Bundesgerichtshofs von 21. April 1997.
• BGH [2008]: Beschluss II ZR 202-07 des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 2008.
• Binder, Christoph [2006]: Die Entwicklung des Controllings als Teildisziplin der Betriebswirtschaftslehre, Diss. Oestrich-Winkel 2006, 1. Aufl., Wiesbaden 2006.
• Bundesregierung [1998]: Entwurf eines Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) der Bundesregierung. In: Drucksache 13/9712.
• Bundesregierung [2002]: Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Reform des Aktien- und Bilanzrechts, zu Transparenz und Publizität (Transparenz- und Publizitätsgesetz — TransPuG) der Bundesregierung. In: Drucksache 14/8769.
• Bundesregierung [2005]: Entwurf eines Gesetzes zur Unternehmensintegrität und Modernisierung des Anfechtungsrechts (UMAG). In: Drucksache 15/5092.
• Dietrich, Peter [2025]: Heizungsgesetz tot? In: Controller Magazin, 50. Jg. 2025, Nr. 2, S. 50–54.
• Dietrich, Peter [2026]: Prüfung der Risikofrüherkennung. IDW S 16 – Meilenstein oder Papiertiger! In: www.risknet.de.
• Hahn, Dietger u. a. [1990]: Stand und Entwicklungstendenzen der strategischen Unternehmensplanung in der Bundesrepublik Deutschland. In: Strategische Unternehmungsplanung — Strategische Unternehmungsführung, Dietger Hahn und Bernard Taylor (Hg.), 5. Aufl., Heidelberg, 1990, S. 973
• Horváth, Péter [1990]: Controlling, 3. Aufl., München 1990.
• Küpper, Hans-Ulrich u. a. [1990]: Planungsverfahren und Planungsinformationen als Instrumente des Controlling. In: DBW, 50. Jahrgang (1990), Nr. 4, S. 438 f.
• Keßler, Jürgen und Hillebrand, Klaus-Peter [2021): Der Aufsichtsrat der Wohnungsgenossenschaft, Freiburg 2021.
• Müller-Stewens, Günter [2024]: Unternehmensplanung. In: Gablers Wirtschaftslexikon, https://wirtschaftslexikon.gabler.de/defini-tion/unternehmensplanung-48330, aufgerufen am 21.01.2024.
• P.D. 6
• Munari, Silvio und Naumann, Chris [1990]: Strategische Steuerung – Bedeutung im Rahmen des Strategischen Managements. In: Strate-gische Unternehmungsplanung — Strategische Unternehmungsführung, Dietger Hahn und Bernard Taylor (Hg.), 5. Aufl., Heidelberg, 1990.
• Pape, Jonas [2011]: Corporate Compliance - Rechtspflichten zur Verhaltenssteuerung von Unternehmensangehörigen in Deutschland und den USA, Diss. Berlin 2010, Berlin 2011.
• Schmidt, Joachim [2020]: Die unternehmerische Verantwortung des Aufsichtsrats, Diss. Bayreuth 2019, Berlin 2020.
• Weber, Jürgen [2024]: Controlling. In: Gablers Wirtschaftslexikon, https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/controlling-30235, aufgerufen am 21.01.2024.

letzte Änderung D.P.D. am 11.02.2026 Autor:  Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann

Autor:in

	Herr Dr. Peter Dietrich Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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