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Portfoliomanagement zur operativen Steuerung von Immobilienbeständen

Andreas Luther
Das Portfoliomanagement ist ein Instrument zur strategischen Entwicklung von Vermögensgegenständen und seit geraumer Zeit auch in der Immobilienwirtschaft erfolgreich im Einsatz.  Zum Einsatz kommen verschiedene zwei- und mehrdimensionale Modelle, wie die vier [1] und neun Felder Matrix oder der strategische Quader [2]. Ziel ist es die Immobilienbestände langfristig zu entwickeln. Vom Autor neu entwickelt wurde nun ein Ansatz, die Techniken der Portfoliotheorie zur operativen Steuerung der Immobilienbestände zu nutzen und somit wesentlich zur Ergebnisverbesserung der Immobilien beizutragen. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor hierbei ist, durch eine einfache Struktur des Modells die Mitarbeiter einzubeziehen.

Die Objektergebnisse werden visuell in einer Vier-Felder-Matrix dargestellt. Da die Auswertung der Bestände mehrfach unterjährig erstellt wird hat man einen liquiditätsorientierten Ansatz zur Ergebnisberechnung gewählt, um bilanzkosmetische Einflüsse zu eliminieren. Neben den objektkonkreten Einnahmen werden alle direkten Ausgaben, aber auch indirekte Ausgaben für die Objektergebnisrechnung herangezogen.

Portfolio_Objektbewertung.jpg

Die zweite Dimension der Matrix ist die Objektbewertung, welche grob die Immobilienbestände trennt in langfristig entwickelbare Objekte bzw. Liegenschaften und Objekte bzw. Liegenschaften, die das Immobilienportfolio verlassen sollen. Etwa durch Verkauf oder Rückbau. Darüber hinaus erfolgt noch eine feingliedrigere Einordnung der Immobilien, je nach Lage bzw. Infrasturanbindung und Vermietungspotenzialen gewichtet dargestellt im Schulnotensystem. Es entstehen somit vier Felder denen die Objekte zugeordnet werden. Für diese werden Normstrategien erarbeitet und Normverhaltensweisen festgelegt. Zielvorgaben ermöglichen die Kontrolle und Steuerung der Objekte / Liegenschaften.

Die Ergebnisse der Auswertung werden regelmäßig unterjährig den Objektverantwortlichen präsentiert, vorbesprochen und anschließend mit dem Vorstand die wichtigsten Abweichungen auf der Ein- und / oder Ausgabenseite von der Normstrategie am Einzelfall analysiert. Dabei werden teilweise elementare Managementprobleme aufgedeckt und anschließend gemeinsam Lösungen erarbeitet. Folgefehler werden somit vermieden. Auf Grund des bewusst gewählten einfachen Ansatzes, ist die Akzeptanz bei den Mitarbeitern im Hinblick auf die Anwendung dieses Instruments hoch. In der Praxis wurden die Ergebnisse der Liegenschaften teilweise um bis zu 50% verbessert. Pro Wohn- bzw. Gewerbeeinheit werden Ergebnisverbesserungen von ca. 250 € erreicht.

 

Fußnoten
[1] BCG- Matrix
[2] entwickelt von Prof. Kofner, Sydow, Kook



letzte Änderung A.L. am 18.11.2021
Autor:  Andreas Luther

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07.04.2011 00:39:12 - Gast

interessanter Ansatz  , unterscheidet sich von den anderen durch den Praxisbezug und durch die Möglichkeit endlich mal mit Software auch Geld zu verdienen!
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