Diverse Fragen zur Invest.rechnung

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Diverse Fragen zur Invest.rechnung, Beispiel ist ein Gästehaus
Liebe Kollegen,

ich freue mich, dass ich dieses Forum gefunden habe :D  . Ich arbeite seit ein paar Jahren als Controller und habe im Alltag immer wieder Fragen zu dem ein oder anderen Thema. Derzeit erstelle ich eine Investitionsrechnung für den Bau eines Gästehauses. Ich habe einen Ausschnitt der Invest.rechnung mit veränderten Zahlen hier hochgeladen - man kann es sich dann vllt. besser vorstellen:

Ich habe mich dabei verschiedene Dinge gefragt:

1. Aus meinem Studium weiß ich, dass die Investitionen eigtl. immer in Periode t=0 angesetzt werden und in Periode t=1 dann der laufende Betrieb startet. Im Bsp. ist es aber so, dass über mehrere Jahre (=Perioden) investiert wird. Ich habe es jetzt mal so dargestellt, dass ich alle Investitionen in Periode t=0 habe, dann aber Kapitalkosten berücksichtigt habe, da ich die über mehrere Jahre zuvor investierten Gelder hätte ja auch anlegen können (es handelt sich um Investitionen aus dem EK). Passt das so oder habt ihr andere Ideen? (Auszahlungen, Zeile 1. und 2.)

2. Der Kapitalbarwert (net present value = NPV) sagt mir, so meine Kenntnis, ob mit dieser Investition die geforderte Rendite (=Kalkulationszins = zweitbeste Alternative) erreicht wird oder nicht. Wenn der NPV negativ ist, bspw. -10 wäre es besser die Investition nicht zu tätigen. Wenn ich jetzt bspw. einen Kalkulationszins von 2% ansetze, weil das der Zins ist, den wir auf der Bank derzeit erhalten, heißt der NPV = -10, dass ich das Geld zu 2% anlegen könnte und dann 10 Geldeinheiten "verbrennen" könnte. Das wäre genauso schlecht wie die angedachte Investition. Stimmt das?

3. Wie gehe ich denn damit um, wenn zu einem späteren Zeitpunkt nochmal investiert werden soll. In diesem Bsp. habe ich eine Küche/Speisesaal, die derzeit noch funktionieren, in die aber nicht mehr investiert wird. Im Zeitpunkt 2027 soll 600.000 Euro in eine neue Küche/Speisesaal fließen. Ich bin jetzt mal davon ausgegangen, dass die Gebäude innerhalb eines Jahres errichtet sind und habe Kapitalkosten für 1 Jahr angesetzt. Passt das oder wie würdet ihr das machen?

4. Der NPV ist ja ein Vergleichswert, der mir nur sagt, ob die eine Alternative besser ist als die andere. Kann ich in der Invest.rechnung denn auch den tatsächlich erlösten Wert der Alternative ablesen oder ist das einfach der aufsummierte Wert in der Reihe "Cashflow"?

Und grundsätzlich: habt ihr Tipps für die Verbesserungen meiner Invest.rechnung? Das ist gerade streng nach Lehrbuch sozusagen  ;)

Besten Dank allen und viele Grüße,

Florian
Bild Invest.rechnung

Ich versuche es eben nochmal mit dem Link zum Bild der Investitionsrechnung und hoffe, dass es klappt.
Hallo Florian,

der Link funktioniert nicht.

Zu 1. t0 ist keine Periode. Es ist ein Zeitpunkt, kein Zeitraum. Es gibt kein Jahr t0.
Du startest das Projekt, arbeitest ein Jahr, und errechnest nachschüssig den Cashflow.
Du solltest die Auszahlungen in der Periode ansetzen, in der sie anfallen. Hast Du sie in t3, dann setzt Du Sie auch in t3 an. Ziehst Du sie in t0, setzt Du sie erhöht an, Du zinst sie quasi auf.

Zu 2. Der Ansatz muss sich ja nicht auf eine Geldanlage beziehen. Du könntest auch das ansetzen, was andere Investitionen im Kerngeschäft des Unternehmens bei ähnlichem Risiko erbringen. Wenn der NPV negativ ist, dann liegt die Verzinsung der Investition unter 2 %. Wie viel darunter, kannst Du berechnen.

Zu 3. Einfach die Auszahlung in dem Jahr ansetzen, in dem sie entsteht.

Zu 4. Du kannst den internen Zinssatz berechnen, der aber tendenziell übertreibt. Oder einen Ansatz wie den Baldwin-Zins wählen.

LG
-Nausicaa
Hallo Florian,

dieser Link funktioniert. Die Überschneidung kommt zustande, weil meine Kommentare recht schnell freigeschaltet werden (wohl, weil ich schon längere Zeit hier Mitglied bin), andere Kommentare aus Schutz erst später, weil es halt zu viele <zensiert> im Web gibt.

Wie bereits gesagt gibt es kein Jahr t0. Das solltest Du korrigieren.
Einfach die Zahlungsreihe bezüglich der Auszahlungen ein Jahr früher ansetzen. Die Opportunitätskosten der Kapitalverwendung herausnehmen.

Nicht plausibel im heutigen Umfeld ist die unterstellte Konstanz von EZ und AZ. Ja, das sind nur fiktive Zahlen. Sag es ja auch nur.  ;)

Überarbeite das bitte, dann reden wir weiter.

LG
-Nausicaa
Hallo Nausicaa,

vielen Dank für deine rasche Antwort :-)

zu 1: ja stimmt, t=0 ist keine Periode sondern eigtl. ein Zeitpunkt, ich erinnere mich. Das Problem an dieser Stelle ist, dass das Gästehaus ab 2016 gebaut wurde bis einschließlich März 2022. Im April 2022 war dann Eröffnung. D.h. man hatte es versäumt, hier eine Invest.rechnung zum richtigen Zeitpunkt, nämlich vorab zu machen. Ich hatte den Fall bisher noch nicht, dass eine Invest.rechnung "im Nachhinein" erstellt werden soll. Ich habe mich an mein Studium erinnert, da wurde immer als t=1 die Periode genommen, in der der laufende Betrieb beginnt (nach dem zum Zeitpunkt t=0 investiert wurde). Ich habe nun sozusagen das Problem, dass in Periode t=1 (also bei mir 2022 die ersten 3 Monate noch investiert wurde und dann der laufende Betrieb gestartet ist.
Oder hättest du als Periode t=1 das Jahr 2016 genommen? Mit den Kapitalkosten habe ich versucht, dem Umstand Rechnung zu tragen, dass wir das Geld ja sonst - wie bei uns üblich - in Wertpapiere angelegt hätten, also ab 2016.

zu 2: Passt, ja ich verstehe. Bei uns ist es üblich, überschüssige Liquidität bei der Bank anzulegen, wo wir derzeit 3,5% erhalten. Deswegen habe ich das als Alternative genommen.

zu 3: Die Auszahlungen habe ich in dem Jahr angesetzt, in dem sie entstehen, also im Bild im Jahr 2027. D.h. die Kapitalkosten muss ich hier weglassen? Also die -61.000 in der Zeile darunter?

zu deinem 2. Kommentar: Ja, gebe dir recht. Ich habe mit meinem Chef länger darüber gesprochen, wie wir mit der hohen Inflation und auch der Inflation im Baugewerbe (für die Instandhaltungsrücklage (Position 5 bei den Auszahlungen) umgehen sollen. Wir haben dann beschlossen, dass wir die Inflation nicht einschätzen können, wie sie sich in 1, 5 oder 20 Jahren entwickelt und haben die Prämisse getroffen, dass Inflation und ggf. Personalkostensteigerungen durch eine jährliche Preisanpassung ausgeglichen werden sollen. Das ist eine der Prämissen hierbei.

Viele Grüße,
Florian
Hallo Florian,

zu 1.
Ob Du nun die Zahlung z. B. in 2019 auf 2016 zeitlich vorziehst und aufzinst, oder ob Du sie in ihrer ursprünglichen Höhe in 2019 ansetzt, führt mathematisch zum gleichen Ergebnis.

Auch ist es mathematisch egal, welchen Zeitpunkt Du als t0 definierst. Transparent finde ich, wenn die EZ und AZ dort auftauchen, wo Sie entstanden sind. Ich weiß ja nicht, ob Du die Ergebnisse jemand vorlegen musst. Zu viel hin- und herrechnen sieht schnell nach Manipulation aus.

zu 2.
3,5 %? Respekt. Stadtsparkasse Beirut?  ;)
Falls dem so ist, hast Du ja eine belastbare Zahl für die Opportunitätskosten.

zu 3.
Ich würde die 61.000 weglassen. Sicher, eine Jahresbetrachtung ist recht grob, aber wenn man das monatlich rechnet, kommt in der Regel ein sehr ähnliches Ergebnis raus, und das bei geschätzten Werten. Es gibt auch Leute, die kalkulieren vorsichtig, und setzen die AZ vorschüssig und die EZ nachschüssig an.

LG
-Nausicaa
Hey Danke dir nochmals für deine Ausführungen  :)

zu 1 - ja passt - hast du Recht.

zu 2 - Hahaha so kommt es mir manchmal vor, der Service dürfte ähnlich sein. Ne ist die Sparkasse bei uns in der Nähe  ;)

zu 3 - ok. Passt :-)

Gruß und ein schönes Wochenende!
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