kapitalwert bei fremdfinanzierung - abzinsen von zinsen?

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[ geschlossen ] kapitalwert bei fremdfinanzierung - abzinsen von zinsen?
hallo zusammen,
ich komme bei einer sache nicht weiter, vielleicht kann mir hier ja jemand helfen.

folgende situation:
ich möchte vergleichen, ob es für einen investor günstiger ist ein grundstück zu kaufen oder zu pachten. als vergleichsmaßstab würde ich den kapitalwert heranziehen. die variante mit dem geringeren negativen kapitalwert ist dann die bessere lösung.

bei der variante "pacht" würde eine jährliche pacht fällig werden (zB 5.000€), die diskontiere ich mit dem kapitalmarktzinssatz über die laufzeit (die nutzungsdauer ist beschränkt) ab und habe den kapitalwert. soweit so gut.

bei der variante "kauf" soll davon ausgegangen werden, dass das grundstück über ein annuitätendarlehen fremdfinanziert wird, es entstehen also in ihrer höhe gleichbleibende jährliche auszahlungen in Höhe von Tilgung + Zinsen, wobei der tilgunsanteil im zeitverlauf zunimmt. Ein verkauf zum ende der nutzungsdauer soll nicht erfolgen.
mein problem ist nun: wie werden zinsen und tilgung in der kapitalwertrechnung behandelt? im grunde bedeutet doch der Kredit einen eigenständigen finanzierungsstrom und damit einen eigene kapitalwert.
sind die zinsen als cash flow in der kapitalwertrechnung überhaupt zu berücksichtigen? sie werden doch nach meinem verständnis über den abdiskontierungseffekt neutralisiert. und was ist mit der tilgung? wir die abdiskontiert? wird überhaupt etwas abdiskontiert?

über hilfe wäre ich wirklich sehr dankbar
schöne grüße
danbert
Hallo danbert,

aus dem Annuitätendarlehen hast Du mit der Zins- und Tilgungsauszahlung ja so etwas wie einen durchschnittlichen jährlichen Auszahlungsbetrag.
Wie wäre es, wenn Du diesen durchschnittlichen jährlichen Auszahlungsbetrag mit der durchschnittlichen jährlichen Auszahlung der Pacht vergleichst?
Ich würde die dynamische Annuität der Pacht berechnen: Kapitalwert für die Pacht berechnen und dann mit dem Kapitalwiedergewinnungsfaktor multiplizieren (eventuell über die ewige Rente, weil die Nutzungsdauer von Grundstücken meistens zeitlich unbegrenzt ist?). Hierbei wird ja wie bei der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens eine unifome, äquidistante Zahlungsreihe ermittelt.
Wobei ich bei beiden Rechnungen den gleichen Zins nehmen würde, weil die Ergebnisse sonst nicht vergleichbar sind.

Gruß
Randolf Dieckmann
Hallo danbert,

aus dem Annuitätendarlehen hast Du mit der Zins- und Tilgungsauszahlung ja so etwas wie einen durchschnittlichen jährlichen Auszahlungsbetrag.
Wie wäre es, wenn Du diesen durchschnittlichen jährlichen Auszahlungsbetrag mit der durchschnittlichen jährlichen Auszahlung der Pacht vergleichst?
Ich würde die dynamische Annuität der Pacht berechnen: Kapitalwert für die Pacht berechnen und dann mit dem Kapitalwiedergewinnungsfaktor multiplizieren (eventuell über die ewige Rente, weil die Nutzungsdauer von Grundstücken meistens zeitlich unbegrenzt ist?). Hierbei wird ja wie bei der Rückzahlung eines Annuitätendarlehens eine unifome, äquidistante Zahlungsreihe ermittelt.
Wobei ich bei beiden Rechnungen den gleichen Zins nehmen würde, weil die Ergebnisse sonst nicht vergleichbar sind.

Gruß
Randolf Dieckmann

hallo randolf,

vielen dank erstmal für deine antwort.
dass ich einfach die beiden zahlungsströme (annuität / pacht) vergleiche, habe ich mir auch schon überlegt, allerdings hab ich ein logikproblem beim abzinsen der zinsen. den kapitalwert der pacht auszurechnen dürfte eigentlich unproblematisch sein, ich würde einfach de nettobarwert der zahlungsreihe nehmen. brauche ich den kapitalwiedergewinnungsfaktor in diesem fall überhaupt?
mein großes problem liegt im fall des kaufs:
nehmen wir an die kreditsumme beträgt genau wie der kaufpreis des grundstücks 100.000 €, die tilgung zu beginn 1%, der fremdkapitalzinssatz sei 6% und der kapitalisierungszinssatz sei aufgrund von risikoaufschlägen 8%.
in der kapitalwertrechnung haben wir im jahr des kaufs keine zahlungsströme, weil kreditaufnahme und kauf sich neutralisieren. die tilgung nimmt im zeitverlauf zu und wird mit 8% abgezinst.
ist das richtig, was ich hier schreibe und was passiert mit den zinsen. mit welchem zinssatz werden diese abgezinst? oder fallen sie aus der betrachtung gänzlich raus?

schöne grüße und danke
danbert
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