Immobilienwirtschaftliches Controlling – Vorschlag einer einheitlichen Konzeption

Die Beschäftigung mit Controlling wirft unweigerlich Fragen auf. Welche Bereiche sind hiervon überhaupt betroffen, welche Instrumente sollen zum Tragen kommen und wie sind die einzelnen Instrumente aufeinander abzustimmen? Diese Fragen versucht unter anderem die Controlling-Forschung zu beantworten. Branchenunabhängig wird hier an Philosophien, Modellen und Systemen gearbeitet. Während in anderen Branchen theoretische Ansätze längst in praxistaugliche Systeme überführt wurden, könnte man in der Immobilienwirtschaft fast den Eindruck gewinnen, dass allein der Begriff Controlling bei vielen Praktikern Fluchtinstinkte auslöst.

Obwohl im Hinblick auf Wohnungsunternehmen schon vor einem Jahrzehnt explizit postuliert wurde: „Es wird...wohl kein Weg an der Einführung und Anwendung [des Controlling] vorbeigehen…“ (Bach, Hansjörg 2000, S. 286) ist offensichtlich, dass Controlling in der immobilienwirtschaftlichen Praxis keine bedeutende Rolle spielt. Viele Praktiker wissen nicht, was Controlling überhaupt bedeutet. Es ist weder einheitlich definiert, noch existiert eine einheitliche Philosophie, geschweige denn ein einheitliches Modell oder System. Auch neuerliche Veröffentlichungen mit explizit immobilienwirtschaftlichem Hintergrund konnten diesen Zustand nicht nachhaltig verändern.

Möglicherweise liegt das angespannte Verhältnis zwischen Controlling und immobilienwirtschaftlicher Praxis darin begründet, dass mit Controlling strategische Fragestellungen betroffen sind, dass es hier nicht nur um Instrumente, sondern auch um übergeordnete Zielvorstellungen geht. Die inhaltliche Beschäftigung mit dieser Thematik scheint nicht sonderlich beliebt zu sein. „Manche Führungskräfte in Immobilienunternehmen scheuen die Auseinandersetzung mit strategischen Fragestellungen und flüchten sich stattdessen ins Tagesgeschäft“, wie der GdW dazu bemerkt (GdW 2006, S. 4).

Die immobilienwirtschaftliche Praxis für das gering ausgeprägte Controlling- Verständnis allein verantwortlich zu machen, greift jedoch zu kurz. Tatsache ist, dass auch innerhalb der Controlling-Forschung widerstreitende Ansichten über Definitionen und Begrifflichkeiten bestehen. Der Versuch einer Konsensbildung innerhalb der scientific community (vgl. Küpper, Hans-Ulrich, Weber, Jürgen und Zünd, Andre 1990, S. 281 ff.) blieb ohne spürbare Konsequenz (vgl. Weber, Jürgen und Schäffer, Utz 2000, S. 109 ff.). Es ringen jedoch nicht nur die verschiedenen Vertreter des Controlling um ein gemeinsames Verständnis, auch namhafte Autoren legen in der von ihnen selbst entwickelten bzw. vertretenen Controlling- Definition eine bisweilen erstaunliche Flexibilität an den Tag.

Der wissenschaftliche Diskurs um eine einheitliche Definition entzündet sich vor allem an der Problematik, dass die verwendeten Controlling-Funktionen keine Abgrenzung von bereits etablierten betriebswirtschaftlichen Fachbereichen erlauben. Wenn zum Beispiel die Informationsversorgung nun als Con trolling-Funktion reklamiert wird, obwohl sie gemeinhin als Funktion des traditionellen Rechnungswesens gilt, sehen sich die Vertreter des Rechnungs wesens Usurpationstendenzen ausgesetzt. Ähnliche Gefühle mögen die Vertreter des Fachbereichs Organisation hegen, wenn nun die Koordinationsfunktion als Begründung für die Eigenständigkeit
des Controlling bemüht wird, obwohl diese als theoretische Fundierung der Organisationsforschung seit langem etabliert ist.

Der wissenschaftliche Streit um Begrifflichkeiten und Definitionen zum Zwecke der Abgrenzung von anderen Fachbereichen ist für die immobilienwirtschaftliche Praxis jedoch gänzlich unerheblich. Entscheidend ist vielmehr, aus der Controlling-Forschung ein plausibles und für Wohnungs- und Immobilienunternehmen taugliches Modell abzuleiten.

Immobilienwirtschaftliches Controlling

Das wäre eine Aufgabe für den GdW und seine Mitgliedsverbände. Mit Wirtschaftsplänen, Portfolio- und Risiko-Management-Systemen sind von den Verbänden und anderen Anbietern lediglich unterschiedliche Einzelinstrumente entwickelt worden.

Aufgerufen wären auch die Anbieter immobilienwirtschaftlicher IT Systeme. Buchhaltungssysteme werden neuerdings als ERP-Systeme bezeichnet. ERP steht dabei für Enterprise Resource Planning, sprich: für Planung und Verwendung der Unternehmensressourcen (Kapital, Betriebsmittel und Personal). Wenn unter einem ERP-System eine komplexe Anwendungs-Software zur Unterstützung der Ressourcenplanung eines gesamten Unternehmens zu verstehen ist, stellt sich die Frage, warum gerade der Bereich Unternehmensplanung von den bekannten immobilienwirtschaftlichen ERP-Systemen nicht oder nur unzureichend abgedeckt wird.

Die Verantwortlichen aus der Immobilienwirtschaft sind daher gezwungen, auf unterschiedliche externe und/oder auf selbst erstellte ITLösungen zurückzugreifen. Die mit unterschiedlichen IT-Systemen einhergehende Pro blematik (Schnittstellen, Dateneingabe, Datenbrüche etc.) ist bekannt. Führende IT-Anbieter schätzen die Marktchancen für immobilienwirtschaftliche Controlling-Lösungen als gering ein. Meiner Ansicht nach unterschätzen sie dabei die Wirkung:

  1. fehlender klarer Definitionen von Controlling,
  2. fehlender immobilienwirtschaftlicher Controlling-Konzeptionen,
  3. fehlender integrierter immobilienwirtschaftlicher Gesamtlösungen und -systeme,
  4. vieler unterschiedlicher Anbieter von unterschiedlichen Teillösungen, Instrumenten etc.,von Wohnungs- und Immobilienunternehmen (KonTraG, HGrG, Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung, orporate Governance),
  5. der Unsicherheit über die „richtige“ Controlling-Lösung,
  6. verschärfter gesetzlicher Anforderung an die Zukunftsfähigkeit 
  7. erschwerter Finanzbedarfsdeckung (Basel II),
  8. fehlender Kenntnis darüber, wie Controlling die Aspekte 6 und 7 beeinflusst.

Unabhängig von gesetzlichen Vorgaben sind viele Praktiker schon jetzt an umfassenden Softwarelösungen interessiert, die neben dem eigentlichen Rechnungswesen alle controlling-relevanten Funktionen abdecken.

Um den oben genannten Aspekten 6 und 7 voll gerecht werden zu können, werden kurz- bis mittelfristig alle Immobilienunternehmen nach Controlling-Lösungen Ausschau halten müssen. Anliegen dieses Artikels ist es daher, Anregungen für eine einheitliche immobilienwirtschaftliche Controlling-Sicht zu geben. Dazu wird aus
der Controlling-Forschung ein theoretisches Controlling-Modell ausgewählt und den immobilienwirtschaftlichen Besonderheiten angepasst. Neben der Skizzierung der Controlling-Teilsysteme erfolgt die Benennung immobilienwirtschaftlich relevanter Controlling-Instrumente. ....


erschienen in : Taschenbuch für den Wohnungswirt 2011, S. 65 ff..  


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letzte Änderung P.D. am 12.02.2016
Autor(en):  Dr. Peter Dietrich
Bild:  Dr. Peter Dietrich

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Der Autor:
Dr. Peter Dietrich
Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.
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