Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III - Segmentierung des Wohnungsbestandes

Den dritten Teil der Serie Controlling in der Immobilienwirtschaft und Rating nach Basel II und III können Sie in dem Fachbeitrag Immobilienwirtschaftliche Controlling-Instrumente nachlesen.


2.1 Vermietungserfolg

Der Vermietungserfolg bemisst sich nach Nettokaltmiete und Leerstandsdauer. Für die Leerstandsdauer ist die durchschnittliche Leerstandsdauer (in Tagen) innerhalb der letzten 12 Monate maßgeblich.



Die Kategorisierung des Vermietungserfolgs (in Klasse A, B, C, D, E) ergibt sich aus der gewichteten Summe der bei Nettokaltmiete und Leerstandsdauer vergebenen Punkte. Der Vermietungserfolg verteilt sich im angeführten Bestandsbeispiel wie folgt:




2.2 Mikrostandortqualität

Die Mikrostandortqualität bestimmt sich jeweils auf Objektebene aus den in Tabellenform wiedergegebenen Einzelfaktoren.

Faktoren		Beschreibung
Bebauung		Anzahl Geschosse pro Objekt, Erdgeschoss wird mitgezählt, ausgebautes DG nicht
Parkplätze		Anzahl der Parkmöglichkeiten in Garagen/ Stellplätzen bzw. auf den Straßen
Wohnumfeld		Grün- und Hofflächen in unmittelbarer Nähe bzw. im direkten Sichtbereich
Nachbarschaft		Konfliktfreiheit, Bekanntheit und Unterstützung in Hausgemeinschaft/ Nachbarschaft
Image		Beliebtheit des Wohnquartiers
Migrantenanteil		Anteil der nicht integrierten ausländischen Mieter im Objekt in %
Umweltqualität		Belästigung durch Lärm, Geruch und Dreck z.B. durch verkehrsreiche Straße, Straßenbahn, Disco, lärmintensives Gewerbe, Gaststätte, Fleischerei, Tankstelle
Infrastruktur		in fußläufiger Entfernung vorhandene Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten

Der Bestandsobjekte verfügen im Beispiel über nachfolgend dargestellte Mikrostandortqualität.



2.3 Baulicher Zustand

Innerhalb der Kategorie „baulicher Zustand“ können Einzelmerkmale zusammengefasst werden, die einerseits den baulichen Zustand des Objekts bewerten, andererseits aber auch die Ausstattung der Wohnungen betreffen. Kofner et. al. schlagen für die Bewertung des Objektstandards folgende 7 Einzelmerkmale vor (vgl. Kofner, Stefan, Kook, Heiner und Sydow, Manfred 2001a, S. 48):

• Dach
• Fenster / Türen
• Fassade
• Balkon
• Treppenhaus
• Heizung
• Bad.

Bei den Merkmalen Dach, Fenster / Türen, Fassade und Treppenhaus wird allein der bauliche Zustand bewertet, während bei den Merkmalen Balkon, Heizung und Bad zusätzlich die Ausstattung Berücksichtigung findet. Ein exakterer Weg ist die bautechnische Bewertung des Bestandes. Sie ermöglicht eine Bestimmung des momentanen baulichen Zustands der Objekte anhand technischer Faktoren. Hier empfehlen sich die bekannten Systeme analysSuite und epiqr. Die Bestandsbewertung erfolgte im angeführten Beispiel mit Hilfe von analysSuite. analysSuite differenziert zwischen Gebäudezustand und Wohnungszustand. Die Gebäudefaktoren beinhalten die wichtigsten Gewerke des Gebäudes:

Bautechnische Faktoren der Gebäudebewertung
Geländeflächen Gebäudestatik Fassade WDVS-Fassade Balkone Hauseingang Fenster Sonnenschutz Kellerräume KG-Außentüre		KG-Fenster Abwasser KG-Dämmung Wärme-WW Strom Treppenhaus Treppen Aufzug Tragwerk-Dach Dachdeckung		Schornsteine Dachöffnung Dachgaube Entwässerung Dachraum Dachdämmung Wohnung Gewerbe Baustelle-Gerüst

In der bautechnischen Bestandsaufnahme wird festgestellt, in welcher baulichen Verfassung die einzelnen Merkmale sind, ausgedrückt durch die Einstufung A – D. Gleichzeitig wird ermittelt, welche Kosten eine Maßnahme verursachen würde, wenn ein Objekt eine Hochstufung seiner geringwertigeren momentanen Einstufung (B – D) auf die höchste Stufe A erfährt. Folgende Abbildung gibt nun beispielhaft die Ergebnisse der Analyse des baulichen Zustands des Gesamtbestandes sowie derjenigen Kosten wider, die eine Modernisierung des Gesamtbestandes auf Stufe A, also den bautechnischen „State of the Art“ nach sich ziehen würde. [...]



Der Autor:

Dr. Peter Dietrich, Diplom-Kaufmann, wurde am 20. Juli 1967 in München geboren. Seit 1995 in Prüfung und Beratung von Wohnungsunternehmen tätig, versucht der Autor praktische Beratungsarbeit mit wissenschaftlichen Erkenntnissen zu verknüpfen. Darauf aufbauend entwickelte er ein umfassendes wohnungswirtschaftliches Controlling-System.  Der Autor ist Geschäftsführer der ORGA-SENSE GmbH, Unternehmensberatungsgesellschaft für Immobilienunternehmen und Kommunen. Tätigkeitsschwerpunkte bilden die Beratungsbereiche Controlling, Planung, Portfolio- und Risikomanagement.

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Erstellt von S.D. am 13.01.2012 Autor(en):  Dr. Peter Dietrich

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